「住宅ローンの審査に落ちたらどうしよう。」

「もしもローンを借りられなかったらマイホームを持てない。」

このような不安や悩みを感じてはいないでしょうか？マイホームの購入には住宅ローンの借り入れが欠かせませんが、審査に通過しなければ融資を受けられません。

住宅ローンの審査、と一口に言っても、実際には仮審査や本審査といった段階を踏まなくてはなりません。仮審査という言葉を聞いても、その意味や本審査との違いなど分からないことが多いのではないでしょうか。

住宅ローンの仮審査はマイホームを手に入れるうえで避けては通れないプロセスです。知識を身に着けて不安を解消し、我が家を手に入れる第一歩としましょう。本記事では、住宅ローンの仮審査に関する知識を解説します。

住宅ローンの仮審査とは？

住宅ローンの仮審査とは、金融機関が申し込み者の返済能力を評価するための手続きです。金融機関は、住宅ローンの正式契約をおこなう前に仮審査をおこなうことで、住宅ローンの融資が現実的かどうかを判断しています。

金融機関によっては事前審査と呼ばれていることもありますが、内容はほぼ同一です。通過後に本審査がおこなわれ、実際に住宅ローンが融資されるかどうかが決定されます。

住宅ローン仮審査の基礎知識

住宅ローンの仮審査についての基礎知識を身に着けておきましょう。次の3つのポイントから解説します。

• 住宅ローンの仮審査が必要な理由
• 住宅ローンの仮審査と本審査の違い
• 住宅ローンの仮審査から本審査までにかかる期間

住宅ローンの仮審査が必要な理由

「どうして住宅ローンの審査は仮審査と本審査の2段階に分かれているのか」

「審査一回ではだめなのだろうか？」

こうした疑問を抱く人も中にはいることでしょう。

住宅ローンの本審査の前に仮審査がおこなわれる理由は、金融機関と利用者の双方の手間を最小限に抑えることを目的の一つとしています。

本審査には多くの書類や手間が求められます。確認事項も増え、金融機関も利用者も多くの書類や手続きに労力を割かなければなりません。

明らかに住宅ローンを組むのが難しい利用者に本審査をおこなっても、金融機関・利用者のお互いにとって無駄な時間と手間がかかってしまうのです。そのため、ある程度簡易的な審査である仮審査がおこなわれています。

仮審査と本審査の違い

住宅ローンの本審査は、金融機関が融資の有無を最終的に判断するプロセスです。一般的に不動産の売買契約を結んだあとに実施されます。

仮審査では「この人物は住宅ローンを利用してもよいか？」と比較的簡易的な審査がおこなわれますが、本審査では確認事項が増えることに注意しましょう。仮審査のチェック内容に加え、購入予定物件の価値（担保評価や物件の瑕疵の有無）なども確認されます。

提出書類も仮審査より厳重かつ厳密に精査されるため、万が一虚偽申請をおこなったとしても確実にバレることになるでしょう。本審査に通過できれば晴れてマイホームのための融資を受けることができます。

仮審査から本審査までにかかる期間

住宅ローンの仮審査から本審査の終了までにかかる時間はケースバイケースですが、一般的には1か月程度かかることが多いとされています。内訳は仮審査が数日から1週間程度、本審査が1～3週間程度です。

仮審査は比較的スピーディーにおこなわれますが、審査結果を待つ間に希望する物件が他の購入希望者に売却されてしまうリスクに注意しましょう。仮審査の通過まで他の契約を待ってもらえるかどうかの確約は無いため、事前に不動産会社と相談しておくことが大切です。

本審査では仮審査より慎重なチェックがおこなわれるため3週間など想定以上の時間がかかることもあります。提出する書類の不備があると確認などでより時間がかかってしまうため、事前の注意が欠かせません。

本審査も含めた審査の全容が気になる方は、「住宅ローン審査の基準を徹底解説！審査通過までの流れや落とされる理由も解説」の記事もご覧ください。

住宅ローンの仮審査でチェックされる内容

住宅ローンの仮審査では複数の要素がチェックされ、特に次の3点が重要なポイントであるとされています。

• 借入者の完済時年齢
• 借入者の健康状態
• 借入者の担保評価

もちろん、この3要素が満たされていれば必ず仮審査に通過できるというわけではありません。その他のチェック項目も含めて把握していきましょう。

【重要度1位】借入者の完済時年齢

住宅ローンの仮審査において、完済時の年齢は最も重要な評価項目の一つです。

国土交通省の民間住宅ローンの実態に関する調査（令和5年度）では、調査対象の金融機関1137社（うち住宅ローン取扱機関は1002社）の98,5％が、融資をおこなう際に考慮する項目として完済時年齢を挙げました。これは調査項目の中で最も高い数値です。

ほとんどの金融機関では、80歳までに住宅ローンを完済することを融資の条件として定めています。このため、完済時年齢が80歳を超過するようなケースは審査に通りにくいことに留意しましょう。

例えば、35歳で35年のローンを組むと、完済時は70歳となり、上限内に収まります。しかし、45歳で同じ期間のローンを組むと、完済時は80歳を超えてしまうため借入期間の短縮や借入額の調整が必要となるでしょう。

借入者の健康状態

借入者の健康状態も、住宅ローンの仮審査において重要な評価項目の一つです。国土交通省の調査では、借入者の完済時年齢に次いで第二位（96.6%）に挙がる審査項目となっていました。

多くの金融機関では、団体信用生命保険（団信）への加入が住宅ローンの条件となっています。団信とは、住宅ローンの返済中、契約者に万が一のことがあった場合に、生命保険会社が住宅ローン残高に相当する保険金を銀行に支払い、債務の返済に充てる保険です。

健康状態が良好でないと団信への加入が難しくなり、結果として住宅ローンの審査に影響を及ぼす可能性があります。

借入者の担保評価

購入予定のマイホームに対する担保評価も、住宅ローンの仮審査では厳しくチェックされます。担保評価とは、住宅ローンなどの融資に担保として設定する不動産の価値基準です。

万が一、住宅ローンの返済が滞った場合には担保の物件を売却して貸付金を回収するため、借入者の住宅の担保評価は重要な審査対象となるのです。ローンを貸す金融機関の側としては、担保価値が低いと貸付金を回収できなくなってしまいます。

購入する物件の価値が低いと、従って担保評価も下がってしまう点に注意してください。安く物件を購入できたと思っても、審査に不利になってしまう可能性があると覚えておきましょう。

その他チェック項目

完済時年齢や健康状態、担保評価のほかには、次のような要素が重要な審査項目として挙げられています。国土交通省の調査結果と共に見ていきましょう。

審査項目	審査項目の採用率
借入時年齢	96.0%
年収	94.0%
勤続年数	93.6%
返済負担率	92.0%
金融機関の営業エリア	90.4%
連帯保証	87.1%
国籍	75.6%
雇用形態	71.5%
融資可能額（融資率）①購入の場合	70.3%
融資可能額（融資率）②借換えの場合	65.9%
カードローン等の他の債務の状況や返済履歴	65.7%
申込人との取引状況	49.8%
業種	43.5%
家族構成	34.9%
雇用先の規模	32.9%
所有資産	31.7%
性別	24.4%
その他	6.1%

出典：国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査（令和５年度）」

住宅ローンの仮審査から本審査までの流れ5ステップ

住宅ローンの仮審査から本審査までの流れや、それぞれの流れでおこなうことを計5ステップに分けて解説します。

1. 必要書類を準備する
2. 仮審査を通過する
3. 正式にローンを申し込む
4. 本審査を通過する
5. 住宅ローンを契約する

Step1.必要書類を準備する

住宅ローンの仮審査を受ける際には、次の書類の用意が必要です。

必要なケース	必要書類
金融機関が準備する書類	住宅ローン申し込み書 （仮審査申し込み書）
共通して必要な書類	印鑑 物件情報の資料 ・マイホームの見積書 ・間取り図 ・物件販売チラシ ・土地の公図など　 本人確認書類 ・運転免許証 ・健康保険証 ・パスポートなど
給与所得者が必要な書類	前年度の源泉徴収票
個人事業主および確定申告者が必要な書類	確定申告書
法人代表者が必要な書類	源泉徴収票 確定申告書 決算報告書
他にローンを借りている人が必要な書類	償還予定表 残高証明書など

仮審査の申し込みに必要な書類は金融機関で入手できます。物件情報がわかる資料に関しては、購入予定物件を仲介・管理している不動産会社や建設業者に相談して入手しましょう。

Step2.仮審査を通過する

提出した情報をもとに、金融機関で仮審査がおこなわれます。審査には数日から1週間程度の時間がかかるため、その間は待ちましょう。

審査が完了すると、結果が通知されます。郵送で通知されるケースや、電子メールで完了報告がされ公式サイトにログインして合否を確認できるケースもあります。自分の利用している金融機関での通知方法をあらかじめチェックしておきましょう。

Step3.正式にローンを申し込む

住宅ローンの仮審査を通過したら、正式なローン申し込みをおこないましょう。申し込みが完了した後、本審査が実施されます。

本審査では仮審査時よりも詳細な情報や追加の書類が求められることが一般的です。わからない点があれば金融機関の担当者に確認しておき、漏れなく書類を準備できるようにしましょう。

Step4.本審査を通過する

住宅ローンの本審査は最終的な審査です。本審査を通過することで、融資が確定し、実際に住宅ローンを借り入れることが可能になります。

本審査には1～3週間程度の時間がかかることがあります。審査が長引く可能性があるためあらかじめ留意しておいてください。

Step5.住宅ローンを契約する

本審査に通過したら、住宅ローンの契約手続きに進みます。金利や返済期間、返済方法など、契約内容をしっかりと確認し、融資を受けましょう。

住宅ローンの仮審査に落ちる理由

住宅ローンの仮審査は必ずしも通過するとは限りません。審査で不適格とされればローンを借りることはできなくなります。仮審査に落ちる理由に心当たりが無ければ困ってしまうことでしょう。

ここでは、住宅ローンの仮審査に落ちる理由のうち、一般的なものを3つピックアップして紹介します。

• 信用情報のブラックリストに載ってしまった
• 転職を繰り返している
• 返済中のローンがある

この3種類に該当しない理由で落ちる可能性もありますが、原則的に金融機関は審査に落ちた理由を説明してくれません。わかるところから対策をおこなっていきましょう。

信用情報のブラックリストに載ってしまった

信用情報のブラックリストに登録されていると、住宅ローンの仮審査に通過できなくなる可能性が高くなってしまうでしょう。

信用情報とは、金融機関やクレジット会社などから登録された消費者の支払情報や滞納情報で、支払い能力をジャッジするために用いられます。信用情報のブラックリストは、信用情報機関から「支払い能力に欠ける」とされる人物を登録する制度といえます。

ブラックリスト登録の原因は、主に延滞や債務整理などの金融事故です。金融機関はローンの審査時に信用情報を参照し、申し込み者の状況を確認します。ブラックリストに登録されていると返済能力に疑問を持ち、仮審査で落としてしまう可能性が高まるでしょう。

「ブラックリストに登録されている？」と疑問に感じた場合は、信用情報機関に開示請求をおこない、自身の信用情報を確認するのも選択肢の一つです。

転職を繰り返している

住宅ローンの仮審査では、申し込み者の勤続年数が重要視されます。このため、転職を頻繫に繰り返していると、審査において不利になる可能性が生まれてしまうのです。

国土交通省の調査でも、93.6%の金融機関が勤続年数を審査項目に入れていると回答しており、不利は否めません。転職後すぐの住宅ローン申し込みは控え、またマイホームの購入予定がある場合は転職を先延ばしにすることが求められます。

返済中のローンがある

返済中のローンがある状態での仮審査も落ちる原因です。他のローンがあると、年収に対する借金の返済負担率が高くなってしまいます。国土交通省調査では、返済負担率は92.0%の金融機関が審査項目としています。

たとえば、住宅ローンの仮審査を受ける前に自動車を購入した人などは注意が必要でしょう。マイカーローンに住宅ローンの返済負担が加わった時、きちんと返済できる見込みが立たなければ、金融機関は融資をおこなえません。

返済負担率は、マイカーローンに加え、教育ローンやカードローン、リボ払いや奨学金の返済なども合算したうえで計算されます。現在負担している返済項目を整理し、無理のない住宅ローンにできるかどうかを事前に検討しておきましょう。

住宅ローンの仮審査に通るためのポイント

住宅ローンの仮審査を通るためには、次の4ポイントを抑えておくことがおすすめです。

• 無理のない返済計画を立てる
• ローンの頭金を増やす
• 借金を減らす
• 住宅ローンのシミュレーションをおこなう

無理のない返済計画を立てる

住宅ローンの仮審査を通過するためには、無理のない返済計画を立てることが重要です。金融機関は、申し込み者が安定的に返済を続けられるかを重視します。そのため、収入に見合った借入額を設定し、毎月の返済負担が過度にならないよう注意してください。

具体的には、年収に対する返済負担率を適切に設定することが求められます。返済負担率は手取り収入の20%から25%以内が望ましいでしょう。

また、生活費や他の支出も考慮し、無理のない返済計画を策定することが大切です。子供の育児や進学などで出費が増えるケースも想定しておきましょう。

ローンの頭金を増やす

住宅ローンの仮審査において、マイホームの購入に使用する頭金を増やすことは審査通過の可能性を高める手段となります。頭金を多く用意することで借入額が減少するため、より審査に通りやすくなると考えられます。

また、頭金を増やせば借入総額も減少するため、将来的な返済負担も軽減されます。金融機関によっては、頭金の割合が高いほど低金利を適用するケースもあるため、事前の確認のうえ、将来のために頭金を増やすことも検討してみましょう。

ただし、頭金を増やすために無理な出費をしてしまえば本末転倒です。生活資金や緊急時の予備資金を確保しつつ、無理のない範囲で頭金を用意しましょう。

借金を減らす

住宅ローンの仮審査に通過するためには、現在の借入数を減らすことが重要です。複数の借入を一本化する「おまとめローン」を活用すれば多重債務の状況を脱出できるため、審査に有利に働く可能性があります。

おまとめローンは、複数の借入を一つにまとめることで、金利の引き下げや月々の返済額の減少を実現するサービスです。返済管理が簡単になり、延滞のリスクも低減されるメリットがあります。

まるっとローンでは、無料相談や住宅ローンを含んだおまとめローンの提供をおこなっています。おまとめローンの利用を検討中の方は、まずはまるっとローンにご相談くださいませ。

▼まるっとローンの相談はこちらから

住宅ローンのシミュレーションをおこなう

一部の金融機関で提供されている住宅ローンのシミュレーションツールを使うことも検討してみましょう。借入希望金額に無理はないかを事前に確認できるため、仮審査時に適切な額の金額を記入できるようになります。

シミュレーションに基づいて資金計画を見直せれば、より仮審査に通過できる可能性が高まるでしょう。「資金計画をどう修正すればよいのかわからない」といった場合には、専門家への相談も有効です。

住宅ローンの仮審査に落ちた場合の対処法

仮に住宅ローンの仮審査に落ちてしまっても、焦りは禁物です。次の対処法を意識しておき、次回以降に備えましょう。

• 期間を置いて他の金融機関に申し込む
• マイホームの価格を下げる
• 収入合算やペアローンを検討する

期間を置いて他の金融機関に申し込む

住宅ローンの仮審査に落ちた場合、すぐに他の金融機関へ連続して申し込むのは避けるべきでしょう。各金融機関は信用情報機関を通じて申し込み履歴を確認できるため、短期間に複数の申し込みがあると、返済能力に疑問を持たれる可能性が高まってしまいます。

住宅ローンの仮審査を再度申し込む際は、一定の期間を置き、申請内容を改めてチェックしましょう。書類に不備がないかどうか、一般的な審査項目を満たせていない可能性などがあるかを確認し、条件をクリアした後に再度仮審査を申し込むことが重要です。

また、他の金融機関であれば別の審査基準を持っているため、再度の申請で仮審査に通過する可能性もあります。一度仮審査に落ちたらひとまず数ヶ月の時間を置き、別の金融機関で仮審査をおこなってみましょう。

マイホームの価格を下げる

住宅ローンの仮審査に落ちた場合、購入予定のマイホームの価格を見直すことも対処法の一つになります。借入希望額が高すぎると、返済負担率が基準を超え、審査に通過しにくくなることがあるためです。

無理のない範囲で物件価格を下げることで、審査に通る可能性を高めることができます。価格を下げるためには、立地や広さ、建物の仕様を再検討することが必要です。駅から少し離れた物件を選ぶ、間取りをコンパクトにするなどを検討してみましょう。

マイホームに妥協が必要になる可能性もありますが、無理のない返済計画を立てるためには、現実的な予算設定が不可欠です。再度の審査に挑む際は、物件価格の見直しを検討してみてください。

収入合算やペアローンを検討する

住宅ローンの仮審査に通らなかった場合、収入合算やペアローンの利用も検討してみましょう。夫婦で力をあわせて、借入可能額を増やすことができます。

収入合算とは、主たる債務者とその配偶者などの収入を合算し、返済能力を高める方法です。一方、ペアローンは、夫婦それぞれが別々にローン契約を結ぶことで、双方の収入を活用して借入額を増やす手法です。

これらの方法を活用すれば返済能力や借入額の問題に対処できるため、仮審査を通過する可能性を高められます。ただし、夫婦あわせての収入が安定していることも求められるため、家庭内でしっかり話し合ってから利用を検討しましょう。

住宅ローンの仮審査でよくある疑問

住宅ローンの仮審査でよくある疑問をピックアップし、回答と共に紹介します。今回紹介するのは、次の4点の疑問です。

• 住宅ローンの仮審査に落ちた理由は教えてもらえる？
• 住宅ローンの借り換えで仮審査の条件は変わる？
• 住宅ローンは物件が決まる前でも申し込める？
• 住宅ローンの審査に通った後に物件を変えられる？

住宅ローンの仮審査に落ちた理由は教えてもらえる？

原則的に教えてもらえません。住宅ローンの仮審査の基準は各金融機関によって異なり、詳細を公開していないためです。

ただし、審査基準はある程度の部分が共通しています。「住宅ローンの仮審査でチェックされる内容」で紹介したとおり、借入者の完済時年齢、健康状態、担保評価などは重要視される傾向にあります。

個別的な審査に落ちた理由は基本的にはわかりませんが、一般的な基準については頭に入れておくと、次の審査に備えることができるでしょう。

住宅ローンの借り換えで仮審査の条件は変わる？

基本的に同じです。金融機関は、借り換えの場合でも借入者の返済能力や信用情報、担保評価などを総合的に審査します。

また、借り換え前の住宅ローンがきっちりと返済されていれば、信用の実績として審査での高評価が期待できるでしょう。

ただし、前の住宅ローンを借りた時よりも年収や健康状態が悪化しているときには注意が必要です。「借り換えだから厳しくなる」わけではありませんが、一般的な基準に照らし合わせ、以前より厳しい審査がおこなわれる事にはなるでしょう。

住宅ローンは物件が決まる前でも申し込める？

基本的には申し込めます。しかし、多くの住宅ローン利用者は購入したい段階で仮審査を申し込んでいることには留意しましょう。金融機関側が判断に使える情報が少ないため、物件の確定後に改めて仮審査を受けなければならない可能性があります。

一方で、物件が決まる前におこなう住宅ローン仮審査には「住宅ローンを組めるかどうかがわかってから物件を選べる」といったメリットがあります。借入額の上限がわかるため、ローンを申し込んだあとから買いたい物件の購入資金が足りないことが発覚するケースも避けられるでしょう。

住宅ローンの審査に通った後に物件を変えられる？

金融機関によっては可能です。仮審査で具体的な物件情報を提出する必要がない金融機関などが当てはまります。

ただし、そのような金融機関であっても、再度の仮審査が求められる可能性は否めません。また、ローン限度額を超える物件にしてしまえば、追加の審査や資金調達が必要になるケースもあります。

金融機関によって対応が異なるため、物件変更を検討する際は早めに担当者に相談しましょう。

まとめ｜条件を整えて住宅ローンの仮審査を受けよう

住宅ローンの仮審査は、マイホーム購入の第一歩です。仮審査では、年齢や健康状態、信用情報などが確認されます。完済時年齢に無理はないか、団信に入れるか、過去に金融事故を起こしていないかを確認しておきましょう。

仮審査通過の対策としては無理のない返済計画を立てることや、必要に応じて頭金を増やすことなどが挙げられます。夫婦間での同意が取れるならば、収入合算やペアローンを検討するのもよいでしょう。既存の借金を一本化するならば、おまとめローンが便利です。

まるっとローンでは、住宅ローンやおまとめローンの相談を無料で受け付けております。仮審査の悩みや住宅ローンの不安がありましたら、ぜひまるっとローンまでご相談くださいませ。

▼まるっとローンの相談はこちらから