フラット35はやめたほうがいいと言われる理由を解説します。

フラット35は金利が変わらず返済計画が立てやすい住宅ローンです。

雇用形態や収入状況も重視されないため、マイホームを持つための選択肢として多くの人にもおすすめできます。

この記事では、そんなフラット35が「やめたほうがいい」と言われる理由を解説します。

より堅実にローンを組むためにも、フラット35のメリットとデメリットを知っておきましょう。

フラット35はやめたほうがいいと言われる5つの理由

フラット35はやめたほうがいいと言われる5つの理由を解説します。

• 金利が固定で高い
• 頭金が少ないと金利が高くなる
• 物件の審査基準が多い
• 気軽に繰り上げ返済できない
• 団信加入で金利が高くなる

やめたほうがいいと言われるのは、他ローンと比べて金利や返済の条件に特殊な点があるからです。
具体的な内容を解説するので、本当に使わないほうがいいのか検討するための参考にしてください。

金利が固定で高い

フラット35は、常に金利が変わらない「全期間固定金利型」の住宅ローンです。
借り入れたタイミングの金利が完済まで変わらずに適用される分、変動金利の民間住宅ローンと比較すると少し高い金利となっています。

また、住宅ローン金利が高い時に借り入れると高金利で返済条件が確定するので、一般的な住宅ローン商品より支払う利息が高くなる恐れもあるのです。

住宅ローンは何十年と返済を続ける商品なので、ほんの少しの金利の高低でも返済額が大きく変わります。

【3,000万円を35年ローンで借りた時の金利別返済額】

• 金利1.9％の場合（ボーナス払い・諸費用なし）
  総返済額：4,111万8,510円
  毎月返済額：9万7,846円

• 金利2.3％の場合（ボーナス払い・諸費用なし）
  総返済額：4,373万3,189円
  毎月返済額：10万4,059円

返済差額：261万4,679円

たった0.4%の金利差でも、35年間返済を続けると総返済額が数百万円と変わります。
金利が一定で返済額が変わらない反面、市場金利が低下してもその恩恵を受けづらい点が、フラット35はやめたほうがいいと言われる理由の1つと言えるでしょう。

頭金が少ないと金利が高くなる

フラット35は「融資率」によって借入金利が変動する住宅ローンです。
「融資率」とは物件を購入するお金のうち、金融機関から借り入れる金額の割合を指します。

不動産購入費用の9割超を借りる場合と、9割以下を借りる場合では借り入れ金利が変動するため、頭金が少ない人は不利な条件で返済をすることとなります。

【2025年2月現在の金利範囲】

• 9割以下：年1.890%〜年3.570％
• 9割超：年2.000％〜年3.680％

フラット35のメリットとして「フルローンを組みやすいこと」が挙げられますが、実際は金利が高くなるなど懸念点もあります。
一つ前の「金利が固定で高い」の項目で解説したように、借り入れ金利はたった少しの差でも返済額に与える影響が大きく、徐々に家計を圧迫しかねません。
特に40代以降に長期ローンを組むと定年退職後の収入が安定しない時期も返済が続くため、頭金を多めに払って将来の負担を先になくしておくのも良いでしょう。

物件の審査基準が多い

フラット35の対象となるのは、提供元の「住宅金融支援機構」が定めた技術基準に適合した物件のみです。
また、建築基準法に基づいた検査済証が交付されていることも利用条件となります。

【主な審査基準項目】

• 接道：一般道に2m以上接すること
• 住宅の規模：70㎡以上（一戸建て住宅など）
• 住宅の規格：2以上の居住室ならびに炊事室、便所及び浴室の設置
• 住宅の耐震性：建築確認日が昭和56年6月1日以後であること
• 劣化状況：土台。床組などに腐朽や蟻害がない

これらの基準をもとに、新築・中古、一戸建て・マンション問わず専門家による審査が行われます。
設計図上や現場での審査を行い、合格すれば適合証明書が交付されて融資を受けることが可能です。

物件検査手数料が自費負担なのと、選べる物件の選択肢が狭まる可能性があるのがフラット35のデメリットといえます。

気軽に繰り上げ返済できない

フラット35は繰り上げ返済の最低金額が高めに設定されているので、気軽に繰り上げ返済できないのが難点です。

フラット35では、利用者向けインターネットサービス「住・My・Note」と、金融機関窓口の2ヶ所から繰り上げ返済が行えます。
それぞれの最低金額は、住・My・Noteが10万円、窓口が100万円と支払いのハードルが高めです。
1円からの繰り上げ返済に対応する民間住宅ローンが多いなか、10万円の支払いからにしか対応していないのは不便でしょう。

元金を減らすことで利息が減り、総返済額も減らせる繰り上げ返済ですが、フラット35を利用する場合はボーナスが出た時や昇給した時以外は使いにくいのがデメリットです。

団信加入で金利が高くなる

フラット35では、「団体信用生命保険（団信）」に加入してローンを組むと金利が高くなることがあります。

【団体信用生命保険とは？】
住宅ローンの契約者が死亡または障害を負うことで返済を続けられなくなった時の保険。
保証会社から金融機関に保険金が支払われることで家族に返済を残さずに済む。

団信加入が任意のフラット35は、健康上の問題で住宅ローンを組みにくい人にとっては大きな味方です。
一方、下記2種の団信に加入して万が一に備えたい人は、不利な条件でローンを組むことになります。

• 新機構団信に加入した場合：借入金利＋0.18%
• 新3大疾病付機構団信に加入した場合：借入金利＋0.24％

機構団信は、フラット35を提供する住宅金融支援機構の団信のことです。
保険料が金利に含まれる分、通常より借入金利が高くなる点に注意しましょう。

フラット35を利用する5つのメリット

フラット35を利用する5つのメリットを解説します。

• 固定金利でシミュレーションしやすい
• 年収や勤続年数の縛りがない
• 購入物件によっては金利を下げられる
• 保証人や保証料必要なし
• ラインナップが豊富にある

やめたほうがいいと言われるフラット35ですが、強みを知ったうえで活用すれば返済負担を軽減しつつマイホームを入手するのに役立ちます。
一つずつ詳しく解説するので、フラット35がどんな場面に適した住宅ローンか知りたい方はご覧ください。

固定金利で返済シミュレーションしやすい

フラット35は全期間金利が変わらないため、変動金利型の住宅ローンと比べて返済計画を立てやすいメリットがあります。
一般的な民間住宅ローンでも固定金利型が存在しますが、ほとんどは「期間選択型」といって最初の数年間のみ金利が一定です。

しかし、フラット35は借り入れタイミングの金利が完済まで適用されるので、市場金利が変動してもその影響を受けません。
毎月常に同じ金額で返済できることから出費を管理しやすく、他のライフイベントを見据えて資金をコントロールできるのが魅力です。

生命や火災のリスクには保険である程度対策できますが、金利変動による返済額の増加は対策しづらい部分といえます。
「フラット35」の語源でもある「金利が平ら」な部分を活かすことで経済に左右されない返済が続けやすくなります。

年収や勤続年数の縛りがない

年収や勤続年数の縛りがなく、比較的審査を受けやすいこともフラット35のメリットです。

多くの民間住宅ローンでは、一定の年収や勤続年数を満たしていないと審査を受けられないケースがあります。
しかし、フラット35の審査を受ける主な条件は「返済負担率が一定以下であること」なので、よほどの借り入れがなければ審査を受けて融資までたどり着ける可能性があります。

【返済負担率とは？】
年収や月収における返済額の割合を表す指標。
返済負担率が20％〜25％程度だと問題なく返済しやすいと言われる。
返済負担率（％）=年間返済額÷年収×100

フラット35では収入や勤続年数の制限がない代わりに、返済負担率が一定以下になるよう融資額を決める必要があります。
年収が400万円未満なら返済負担率は30％以下、400万円以上なら35％以下に返済負担率が収まるまでの額ならローン審査を受けることが可能です。

購入物件によっては金利を下げられる

フラット35では、基準を満たした優良物件を買う場合に金利が下がる「フラット35S」というプランがあります。

第三者機関の検査で認められると、借り入れから最初の5年間は通常より低い金利で返済を行うことが可能です。
金利の引き下げ率は検査レベルごとに3つに別れており、それぞれ「年▲0.75%」「年▲0.5%」「年▲0.25％」となっています。

主に以下4つの条件を満たすと、「長期優良住宅」としてフラット35Sを利用できます。

【長期優良住宅の条件】

• 断熱性が高く省エネルギー性に優れている
• 高齢者でも使いやすいようバリアフリー化されている
• 強い地震が来ても倒壊・崩壊しない耐震性がある
• 長年利用しても良好な状態で住める耐久性がある

これらの条件を満たす物件は価値を維持しやすく、担保としても長年機能します。
仮に契約者が返済できなくなっても貸し倒れリスクが低いことから、一定の期間のみ低金利での融資が可能となっているのです。

保証人や保証料必要なし

フラット35では、原則保証人や保証料は必要ありません。
保証人を探す手間や、余計な出費を省けるので、審査を受けたりローンを組んだりするハードルを下げられます。

保証料の相場は20万円から100万円と、かなりの額になるケースが少なくありません。
フラット35ならその分のお金を頭金や引っ越し代として利用できるので、お得に準備を進められます。

ただし、フラット35を提供する金融機関やプランによっては保証料や連帯保証人が必要になる場合もあるため要注意です。

ラインナップが豊富にある

フラット35は、ライフイベントや家族の形に合わせて選べるプランが豊富に揃っています。
プランごとに借り入れ金利を下げる条件が設けられているため、より多くの方が低金利で住宅ローンを組むことが可能です。

【フラット35の主なプラン（2025年2月現在）】

• フラット20：20年以下のローンを組むことで借り入れ金利が下がる
• フラット35子育てプラス：子育て世代or若年夫婦世帯は借り入れ金利が下がる
• フラット35地方移住支援型：地方公共団体の移住支援金とセットで借り入れ金利が下がる
• フラット35地域連携型：UIJターンや空き家取得を機に住宅を購入する際に借り入れ金利が下がる

借り入れ金利が下がれば利息が減り、総返済額が数百万円単位で少なくなる場合があります。
低金利での借り入れや返済期間を短縮したい場合は、フラット35の各プランにも目を向けるのがおすすめです。

フラット35利用時の注意点

フラット35は審査が受けやすかったり、低金利にする仕組みが揃っていたりと、これから住宅ローンを組みたい方の強い味方となる存在です。
しかし、考えなしに利用するともったいない返済の仕方になる可能性もあります。

2つの注意点を事前に知っておき、フラット35をよりお得に利用する参考にしてください。

• 事前シミュレーションを行う
• 「保証型」と「買取型」を比較する

1つずつ解説するのでご覧ください。

事前シミュレーションを行う

フラット35は全期間固定金利型で、完済まで金利が変わらない住宅ローンです。
この特徴を最大限活かせば、利用前の返済シミュレーションが簡単に行えます。

【返済シミュレーションでわかる主なこと】

• 諸費用と利息も含めた総返済額
• 月々の返済額
• 返済額も含めた収支
• 返済計画の現実性

返済シミュレーションをすることで、支払うお金が具体的に見えてきます。
毎月支払う額が判明すると、現在の収入や貯蓄状況で本当に家を買うべきなのかも判断しやすくなります。

「3,000万円」という価格だとザックリしすぎて現実味がありませんが、「毎月8万円」などと身近な額を算出すると住宅ローンを組むことが現実的に可能なのかわかりやすくなるでしょう。

「買取型」と「保証型」を比較する

フラット35には「買取型」と「保証型」の2種類が存在します。
これらの特徴を理解したうえで商品を選ぶと、より有利な条件でお得にローンを組みやすくなります。

【買取型の仕組みとメリット】

利用者のメリット：フルローンを借りやすい

仕組み

1. 金融機関が契約者に購入資金を貸し出す
2. 住宅金融支援機構が金融機関から債権（返済を受ける権利）を買う
3. 金融機関は債権の売却益でさらに住宅ローンを貸し出す
4. 住宅金融支援機構は買い取った債権をまとめて「MBS」という投資商品にする
5. MBSを機関投資家に向けて売る
6. MBSの売却益で金融機関から住宅ローンを買い取る

【保証型の仕組みとメリット】

利用者のメリット：一定以上の頭金を払うと低金利で借り入れできる

仕組み

1. 金融機関が契約者に購入資金を貸し出す
2. 住宅金融支援機構が金融機関の住宅ローンに保険をかける
3. 契約者の返済が滞ったら住宅金融支援機構が金融機関に保険金を払う

現在提供されているフラット35のほとんどは買取型です。
保証型と比べて金利は高めですが、住宅金融支援機構が住宅ローンを買い取ってくれることから、金融機関はフルローン含め柔軟な貸し出しができます。

一方、保証型は買取型と違って住宅ローン債権は金融機関にあり、ローンプランも金融機関ごとに異なります。
プランによっては頭金を入れることで金利が下がるなど、返済がしやすくなるのが特徴です。
一部ネット銀行も提供しているため、余裕を持って頭金を払える場合は検討してみてください。

フラット35がおすすめの人

フラット35のメリットを特に受けやすい人の特徴を解説します。

• 現金の用意が難しい人
• 返済額を一定にしたい人
• 団信への加入が難しい人
• 雇用形態が不安定な人

フラット35は、民間の住宅ローン審査に不通過となった人たちには特に強い味方となります。
やめたほうがいいと言われることが多いフラット35ですが、人によってはマイホームを持つための唯一の選択肢になる可能性もあるため、ぜひご覧ください。

頭金の用意が難しい人

頭金を用意する余裕がない人にはフラット35の「買取型」がおすすめです。

フラット35の一般的な形である「買取型」では、住宅金融支援機構が金融機関から債権を買い取ります。
金融機関は債権を売ることで融資したお金を回収でき、貸し倒れリスクがなくなるため、フルローンのように柔軟な貸し出しができるのです。

頭金を払った時と比べて金利は多少高くなりますが、キャッシュフローを悪化させずにローンを組めるので直近の支払いや家計に与える影響を抑えられます。

他に多額の借り入れがなければ自己資金なしでも住宅ローンを組める可能性があるため、お金に余裕がなくてもマイホームを持ちたいという人におすすめです。

▼借金は住宅ローンに上乗せできる！その方法や返済に関するメリットは以下の記事で解説！▼
【借金ありも審査に通る？最大500万円を住宅ローンに上乗せする方法を解説】

返済額を一定にしたい人

毎月の返済額を一定にしたい人にもフラット35がおすすめです。

ほとんどのフラット35は完済するまで借り入れ金利が一定なので、市場金利に変動があっても毎月の返済額は変わりません。
住宅ローンによる家計への影響も常に変わらないため、金利に左右されない収支管理が可能となります。
特に教育資金や老後資金など、住宅ローン以外にかかるお金も堅実に管理したい人には大きなメリットとなります。

また、返済計画が立てやすいことから、融資前に住宅ローンを組むか検討しやすいのもポイントです。
「この条件なら無理なく返済できる」と判断しやすいので、将来のライフイベントを見据えながら安心してマイホーム購入に踏み切れます。

団信への加入が難しい人

基本的なフラット35は団信（団体信用生命保険）への加入が任意なので、団信に入れない人でも住宅ローンを組める可能性があります。

通常、金融機関が提供するほとんどの住宅ローンは、リスクマネジメントの一環として申込者の団信加入を義務付けています。
死亡や障害によって返済が滞っても団信に加入していれば保険金で残債をカバーでき、金融機関は貸し倒れせず、残された家族も返済負担を負わずに済むからです。
ゆえに、健康上の問題があると団信に加入できず、高い確率でローン審査にも通過できなくなります。

しかし、フラット35は審査条件としての団信加入を義務付けていません。
これまで団信加入できないことで住宅ローンに落ちた人でも、フラット35なら審査を通過して融資までたどり着ける可能性があるのです。

雇用形態が不安定な人

フラット35は雇用形態が不安定で、収入に自信がない人にもおすすめの住宅ローンです。
民間の住宅ローンのように雇用形態や収入、勤続年数が問われないため、職業に関する条件で審査落ちした人にも向いています。

一般的な住宅ローンでは正社員としての勤続年数や収入が求められることが多く、契約社員や派遣社員、個人事業主やアルバイトなどは返済リスクが高いとして審査が厳しくなりがちです。
最初から雇用形態や収入に条件を設けている金融機関も存在し、雇用形態によって審査通過の可能性は天と地ほどの差があるともいえます。

しかし、フラット35は雇用形態や収入に関する条件を定めていないので、雇用形態の不安定さで審査を受けづらい方でも利用しやすいのが特徴です。
働き方関係なく住宅購入を検討できるので、フラット35を選択肢として持っておくと可能性が広がるでしょう。

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