- 2025.03.08
- 2025.03.08
フラット35の審査はゆるい？利用条件や審査に落ちる人の特徴を解説
フラット35は、住宅金融支援機構と金融機関が連携して提供する住宅ローンで、一般的な住宅ローンとは審査の流れが異なります。そのため、以下のようなことが気になる方もいるでしょう。
「フラット35の審査は厳しい？」
「フラット35と他の住宅ローンの違いは？」
本記事ではフラット35の審査は厳しいかどうか、申込条件などについて解説します。フラット35を利用するメリットや落ちたときの対処法も紹介しているので、利用を検討している方はぜひ参考にしてください。
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フラット35の審査はゆるくない
フラット35は「審査が緩め」「通らない」などさまざま意見がありますが、審査基準は公開されていないため、審査難易度についてはわかりません。
ただ申込条件に返済負担率の規定が設けられていることや、3段階の審査が実施されることを鑑みた場合、審査が緩いことはないと考えられます。
なお、これは一般的な住宅ローンも同様です。金融機関は消費者保護の観点から厳格な審査を実施しており、審査が甘い住宅ローンはありません。フラット35と一般的な住宅ローンの審査では、いずれも返済能力や住宅の評価などをしっかりとチェックされます。
フラット35とは
フラット35は、住宅金融支援機構と銀行をはじめとする金融機関が連携して、提供する住宅ローンです。まずは、一般的な住宅ローンとの違いや実施される審査についてみていきましょう。
一般的な住宅ローンとの違い
以下は、フラット35と一般的な住宅ローン（民間）の相違点をまとめたものです。
| フラット35 | 一般的な住宅ローン | |
| 金利タイプ | 全期間固定型 |
|
| 総返済負担率 | 規定あり | 基本的に規定まではなし |
| 団体信用生命保険への加入 | 任意 | 必須 |
| 住宅の性能 | 検査あり | 検査まではなし |
| 繰り上げ返済の手数料 | なし | 発生する場合もある |
フラット35は、金利タイプが全期間固定型のみです。金融機関が提供する住宅ローンでは変動型や固定型のほか、変動と固定を組み合わせた複合型などもあります。対してフラット35は、全期間固定型以外の金利タイプは選べません。
また、返済負担率に関する規定があるのも特徴的です。返済負担率は審査で重視される項目のひとつですが、一般的な住宅ローンの場合、利用条件までには定められていません。一方のフラット35では、年収に応じた規定が定められています。
そのほかフラット35を利用するためには、住宅に関する適合基準を満たさなければなりません。金融機関が提供する住宅ローンでも審査で住宅の状態は加味されるものの、申し込み条件には含まれていないのが一般的です。
三段階の審査を実施
フラット35では、以下にある三段階の審査が実施されます。
- 事前審査
- 本審査
- 住宅に関する審査（設計検査・中間現場検査・竣工現場検査）
一般的な住宅ローンは事前審査と本審査の2段階であるのに対して、フラット35は審査プロセスが多めです。上記にあるすべての審査をクリアしないと、フラット35の利用はできません。審査の詳細については、後述で詳しく解説します。
申込者に関する利用条件
フラット35では、大きく申込者と住宅に関する利用条件が定められています。まずは、申込者に関する利用条件からみていきましょう。申込者に関する利用条件には、大きく以下の3つがあります。
- 申込者の属性
- 総返済負担率
- 資金の用途
申込者の属性
申込者の属性に関しては、以下のような条件が定められています。
- 申込時の年齢が70歳未満
- 日本に国籍がある（外国籍の方は、日本の「永住許可を受けている」または「特別永住者」のいずれかに該当が必要）
フラット35は日本に国籍があり、申込時の年齢が70歳未満の方が対象です。ただし、親子リレー返済を選択する場合には、70歳以上の方でも申し込みができます。
外国籍の方については、「永住許可を受けている」または「特別永住者である」ことが条件です。のちほど永住許可や特別永住者がないことが発覚した場合には、借入金を一括で返済しなければならないため注意しましょう。
総返済負担率
フラット35では、申込者の年収に応じて総返済負担率が規定されています。定められた基準を満たしていない場合、フラット35の利用はできません。フラット35の総返済負担率の規定については、以下のとおりです。
| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
| 基準 | 30％以下 | 35％以下 |
総返済負担率は、年収に対する一年間あたりの返済額の割合です。数値が高いほど返済の負担が大きいことを意味しており、一般的な住宅ローンの審査でも不利にはたらくことがあります。
また、返済負担率で用いられる返済額は、現在あるすべての借り入れが対象です。マイカーローンや教育ローンのほか、賃貸中の物件に関する借入金も含まれます。
資金の用途
フラット35は、申込者本人またはその家族が居住予定の住宅が対象です。新築や中古物件のほか、セカンドハウスの取得にも使用できます。借入可能額は、100万円以上8000万円以下です。
ただし、投資用物件の購入には利用できません。住宅金融支援機構では、本人または家族が融資対象物件に本当に住んでいるか、定期的に郵便物を郵送して確認しています。
事業用店舗や賃貸などのように住宅以外の目的で使用した場合には、借入金を一括で返済しなければならないため注意しましょう。
住宅に関する利用条件
フラット35には、以下のようなに住宅に関する利用条件も定められています。
- 住宅金融支援機構が定める技術基準に適合する住宅
- 住宅の床面積が一戸建ての場合70㎡以上、共同建ての場合30㎡以上
一戸建てには、「連続建て」や「重ね建て」も含まれます。連続建ては2戸が連結した住宅のことをいい、重ね建ては2階建て住宅のことです。また、フラット35における共同建てとは、マンションのような物件を指しています。
フラット35を利用するには住宅の床面積をはじめ、定められた耐久性や省エネルギー性などの基準を満たすことが必要です。詳しくは「住宅金融支援機構｜全期間固定金利住宅ローン【フラット35】技術基準・検査ガイドブック」をご参照ください。
なお、フラット35には、フラット35Sというワンランク上のプランもあります。フラット35Sでは3つのプランが設定されており、上位プランほど技術基準が厳しくなる仕組みです。プランによっては、ZEH住宅および長期優良住宅のような高い住宅性能が求められます。
住宅金融支援機構｜全期間固定金利住宅ローン【フラット35】技術基準・検査ガイドブック
フラット35審査の流れと必要書類
つづいては、フラット35の審査の流れと必要書類について解説します。
- 審査の大まかな流れ
- 必要書類
審査の大まかな流れ
フラット35では、申し込みから融資まで以下のような流れで進みます。ここでは、住宅を建設する場合の流れについて紹介します。
| フラット35申し込みから融資までの流れ（住宅を建設する場合） |
|
まずは、フラット35を取り扱う金融機関へ申し込みをしましょう。申し込みが受理されると、金融機関にて事前審査が実施されます。審査にかかる時間は金融機関によって異なるため、申込先の金融機関に確認しましょう。
事前審査に通過したあとは、住宅金融支援機構にて本審査が実施されます。本審査にかかる時間は、申し込みから1週間から2週間ほどです。本審査に通過したら、着工となります。
フラット35では、着工後に検査機関による中間検査を受けなければなりません。中間検査には申請が必要となり、合格したら合格通知を受け取ります。
住宅の建設が進み、住宅の建設が完了（竣工）したあとは竣工検査です。竣工検査では、中間検査と同様に申請が必要となります。
竣工検査に合格したら適合証明書が交付されるので、それを申し込んだ金融機関へ提出しましょう。金融機関との借入契約の締結・抵当権の設定・登記・火災保険の加入が完了したら、融資が実行されます。
参照：住宅金融支援機構｜【フラット３５】融資手続・必要書類 住宅を建設する場合の融資手続・必要書類
なお、住宅ローンの審査基準について詳しく知りたい方は、以下の記事もぜひ参考にしてください。
住宅ローンの審査が甘いかは金融機関で異なる！審査基準や通りやすい人の特徴も紹介
必要書類
具体的な必要書類は金融機関によって異なりますが、フラット35では共通して提出が必要となる書類があります。
以下に、共通する必要書類をまとめました。
| 借入に関する書類 |
|
| 収入を証明する書類 |
|
| 建設に関する書類 |
|
| 土地に関する書類 |
|
※上記は住宅を建設する場合の必要書類
（参照：住宅金融支援機構｜【フラット３５】融資手続・必要書類 住宅を建設する場合の融資手続・必要書類）
必要書類は、取得する住宅の種類によっても異なります。詳細を知りたい方は、「住宅金融支援機構｜【フラット３５】融資手続・必要書類」をご参照ください。
フラット35を利用するメリット
フラット35の利用には、以下のようなメリットが挙げられます。
- 返済期間中の金利上昇リスクがない
- 団体信用生命保険の加入が必須ではない
- 保証料や繰り上げ返済手数料がかからない
返済期間中の金利上昇リスクがない
フラット35は、返済期間中の金利上昇リスクがないことがメリットです。全期間固定金利のため、社会情勢や政策金利によって金利が変動することがありません。返済額が増えることがないので、返済計画も立てやすいでしょう。
住宅ローンの返済は、家計を圧迫する支出のひとつです。返済額が変動してしまうと、その後の資金計画も調整が必要となります。フラット35では返済額が変わらないため、家計の管理がしやすくなるでしょう。
団体信用生命保険の加入が必須ではない
フラット35は、団体信用生命保険の加入が任意です。健康状態に不安がある方でも、利用がしやすいといえます。
一般的な住宅ローンの場合、団体信用生命保険への加入が必須です。しかし、健康状態が良くない方は加入ができないケースがあります。団体信用保険に加入ができないと、住宅ローンの利用はできません。
その点フラット35は加入が必須ではないため、持病がある方でも利用しやすいでしょう。
保証料や繰り上げ返済手数料がかからない
フラット35は、保証料や繰り上げ手数料がかからないことも魅力です。諸費用があまりかからないため、余分なコストを抑えることができます。
一般的な住宅ローンでは、1～2%ほどの保証料が発生するケースも少なくありません。借入金が5,000万円で1%の保証料がかかった場合、50万円ほど支払いが増えることになります。
繰り上げ返済手数料は、予定の返済額より多く返済した場合に発生する費用です。繰り上げ返済手数料は住宅ローンごとに規定が異なり、実行するたびに発生します。フラット35は、これらの費用が発生しないため返済の負担を軽くできます。
フラット35を利用する際の注意点
フラット35を利用する際は、以下の点に注意しましょう。
- 住宅に関する検査が実施される
- 返済負担率の基準を満たす必要がある
- 一般的な住宅ローンのほうが金利を抑えられる場合がある
住宅に関する検査が実施される
フラット35は、住宅に関する検査が実施されることがデメリットです。検査は設計・中間・竣工の3回実施され、検査のたびに申請が必要となるため手間がかかります。
一般的な住宅ローンでも住宅に関する審査が行われますが、検査機関による検査までは実施されません。フラット35は検査に合格しないと次のステップに進めないため、技術基準を満たす住宅を建てる必要があります。
返済負担率の基準を満たす必要がある
フラット35は、返済負担率の基準をクリアしないと利用はできません。総返済負担率が規定を超えるようであれば、他のローンを返済したり、自己資金を増やしたりして比率を下げる必要があります。
一般的な住宅ローンでも返済負担率は重視されますが、利用条件に規定されているようなケースはあまり見かけません。そのため、申し込み条件のハードルはやや高めといえます。
なお、フラット35では収入合算やペアローンによる申し込みが可能です。これらの契約を利用すれば、返済負担率を下げられる可能性があります。たとえば収入合算は、夫婦や親子の収入を合算して申し込めるため、返済負担率を下げるのに役立ちます。
収入合算やペアローンについて詳しく知りたい方は「住宅金融支援機構｜【フラット35】ご利用条件」をご参照ください。
一般的な住宅ローンのほうが金利を抑えられる場合がある
フラット35は、全期間固定金利のため金利がやや高めです。一般的な住宅ローンのほうが、金利を抑えられる場合があります。
以下は、 2020年2月時点のフラット35の金利です。
| 返済期間 | 15年～20年 | 21年～35年 |
| 金利の範囲 | 1.50%～3.18%/年 | 1.89%～3.57%/年 |
（参照：住宅金融支援機構｜【フラット35】ご利用条件 2025年2月時点）
住宅ローンの金利は、大きく変動型と固定型にわけられます。変動型は返済期間中の金利上昇リスクがあるものの、基本的な金利は低めです。変動型金利の住宅ローンには、0.3%ほどの低金利なものもあります。
金利タイプについてはそれぞれにメリットデメリットがあるため、どちらが良いと一概には言えません。返済期間や借入額などを加味しつつ、総合的に検討する必要があります。
フラット35の審査に落ちる理由と通らない人の特徴
ここからは、フラット35の審査に落ちる理由と通らない人の特徴についてみていきましょう。落ちる理由や通らない人の特徴としては、以下のようなものが挙げられます。
- 信用情報に遅延や延滞の記録がある
- 申し込み時に多くの借り入れをしている
- 住宅が技術基準を満たしていない
信用情報に遅延や延滞の記録がある
信用情報に遅延や延滞の記録がある人は、フラット35の審査に落ちる可能性が高いでしょう。これは、申込者の信用性が低いと判断されるためです。
信用情報は金融取引に関する履歴となり、ローンの申し込みがあった際、ほとんどの金融機関がチェックします。遅延や延滞の記録は「金融事故」と呼ばれ、審査でマイナスの影響を及ぼすことも少なくありません。
フラット35の審査でも信用情報をチェックしていると考えられるため、審査に落ちやすくなる可能性があります。審査に受かりやすくするためには、日頃から延滞や遅延などをしないことが大切です。
信用情報は信用情報機関に開示請求をすると確認ができるので、心当たりがあるときは事前に確認してみると良いでしょう。
申し込み時に多くの借り入れをしている
借り入れが多い方も、フラット35の審査に受かりにくいでしょう。返済負担比率はすべての借り入れを対象に算出されるため、基準を満たせない可能性があります。
現在の借り入れが多い方は、以下の対策を検討してみましょう。
- 他ローンを返済して総借入額を減らす
- 収入合算を利用する
- ペアローン利用を検討する
上記の対策を講じることで、返済負担率を下げられる可能性があります。
住宅が技術基準を満たしていない
フラット35を利用するには、取得予定の住宅が技術基準を満たしていなければなりません。性能が低いと判断されるような物件を取得する場合には、検査に通過できない可能性があります。
検査に合格しないと融資は受けられないため、技術基準を満たせるような物件を取得しましょう。技術基準の詳細については、「住宅金融支援機構｜全期間固定金利住宅ローン【フラット35】技術基準・検査ガイドブック」をご参照ください。
フラット35の審査に落ちたときの対処法
フラット35の審査に落ちたときは、以下のような対策を講じましょう。
- 資金計画を見直す
- 購入予定の住宅を見直す
- 信用情報の履歴が消えてから申し込む
- 他の住宅ローンの利用を検討する
資金計画を見直す
フラット35の審査に落ちたときは、資金計画を見直しましょう。見直しのポイントとしては、以下のようなものが挙げられます。
- 自己資金（頭金）を増やす
- 現在の借入額を減らす
- キャリアアップや副業にて収入アップを図る
資金計画は、返済能力と関わりが深い要素のひとつです。上記のような改善を図ることで、審査に良い影響を与えられる可能性があります。取り組める対策は状況によって異なるため、自分に合ったものを検討しましょう。
購入予定の住宅を見直す
住宅の見直しも、フラット35の審査に落ちた際に有効な対策です。年収に対して物件価格が見合っていない場合、返済負担比率が高くなり、審査落ちする原因になります。
住宅を探し直したり、余分な部分をカットしてコストダウンを図ったりすることで、返済負担比率を下げられるでしょう。
ただし、改めて住宅を探すときは、信頼のおける不動産会社を見つけることが大事です。たとえば実績が豊富な不動産会社であれば、培ったノウハウに基づき、自分の課題を解決できるような提案が受けられる可能性があります。
コンサルティングサービスを提供している会社であれば、資金計画や融資に関する相談ができるため、審査対策を講じるのに役立つでしょう。
信用情報の履歴が消えてから申し込む
審査に落ちた原因が信用情報と予想されるときは、履歴が消えるまで待ちましょう。信用情報はいずれの金融機関も確認ができるため、金融機関を変えたとしてもあまり効果は期待できません。信用情報が記録される期間は内容にもよっても異なりますが、5～7年ほどと考えられています。
なお、ローンに申し込むと「申込履歴」が信用情報に記録されます。短期間で多数の申込履歴があると審査で不利にはたらく可能性があります。審査に落ちたからといって、さまざまな金融機関へやみくもに申し込むのは控えましょう。
他の住宅ローンの利用を検討する
フラット35の審査に落ちた場合は、他の住宅ローンの利用を検討するのも選択肢です。審査基準は金融機関によって異なるため、申し込み先を変えれば審査に受かる可能性があります。
ただし、複数の金融機関で審査を受ける場合は申込履歴の問題より、一定の期間を空けて申し込むことがポイントです。ローンに申し込むと「申込履歴」が信用情報に記録されますが、短期間で多数の申込履歴があると審査で不利に働く可能性があります。
申込履歴が記録される期間は信用情報機関によって異なりますが、株式会社CICは6ヵ月で記録が消えます。審査への影響を少なくするには、最低でも半年ほどの間隔を空けてから申し込むのが無難です。
フラット35の審査に関してよくある質問
以下では、フラット35の審査に関してよくある質問をまとめました。
フラット35の審査はゆるい？厳しい
フラット35の審査内容は公表されていないため難易度については不明です。しかし、金融機関は消費者保護の観点より厳格な審査を実施しているので、「ゆるい」ということはないと思われます。
一方でフラット35は団体信用生命保険の加入が必須ではありません。持病を持った方からすると、申し込みのハードルは低いでしょう。
フラット35が向いている人は？
フラット35は、金利上昇のリスクを避けたい人におすすめです。団体信用生命保険の加入が必須ではないことから、健康状態に不安がある方でも利用がしやすいでしょう。
一方、できる限り金利を抑えたい方や低価格の住宅を取得したい方などは、一般的な住宅ローンのほうが向いている可能性があります。
事前審査は金融機関によって審査難易度が変わる？
事前審査の内容は公表されていないため、詳細についてはわかりません。ただ、フラット35は住宅金融支援機構と連携した商品なので、審査について金融機関による大きな違いはないと考えられています。
住宅の評価額は審査に影響する？
住宅の評価額は、審査に影響を与える可能性があります。そもそもフラット35は、適合基準技術基準を満たさない住宅は利用ができません。また、住宅の評価額が低い場合には回収リスクの面より、審査に落ちることも考えられます。
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フラット35なら低リスクでマイホームを購入できる
フラット35は金利が全期間固定型なため、リスクを抑えたいときにおすすめの住宅ローンです。返済額が変動しないので、返済計画も立てやすいでしょう。団体信用生命保険の加入が任意となり、持病がある方でも申し込みができます。
一方でフラット35は住宅の検査を含めて三段階の審査が実施されるため、審査のプロセスが多めです。また、金利を重視するのであれば、一般的な住宅ローンのほうが低い可能性があります。
メリット・デメリットをしっかりと理解し、フラット35を有効に活用しましょう。