本記事では、フラット35のデメリットを解説します。
住宅金融支援機構と金融機関が提携して提供するフラット35は、多くの方がマイホームを持つための住宅ローンとして人気です。

申し込み対象となる人も多く、他社の住宅ローンを断られた方の選択肢にもなります。

しかし、返済負担を増やしたり、物件購入の選択肢が狭まったりするデメリットがあるのも事実です。
フラット35のデメリットや、利用時の注意点を解説するのでご覧ください。

懸念すべきフラット35のデメリットを解説

フラット35を使う前に知っておくべきデメリットを解説します。

• 借入金利が高めに設定されている
• 市場金利が安くなっても金利が変わらない
• 融資対象となる物件が絞られる
• 頭金が少ないと高金利になる
• 団信に加入すると高金利になる
• 繰り上げ返済のハードルが高い

雇用形態や収入面に不安がある方でも利用しやすいフラット35ですが、懸念すべきデメリットがあることも事実です。
将来的な返済トラブルを防ぐためにも、デメリットを理解して利用を検討してください。

借入金利が高めに設定されている

フラット35は、返済期間中の金利が変わらない「全期間固定型」の住宅ローンです。
金利が上下しない代わりに、変動金利型住宅ローンより借入金利がやや高めに設定されています。

住宅ローンは返済期間が長く、たった0.数％金利が違うだけでも総返済額が数百万円単位で変わります。
少しでもお得にローンを組みたい場合は、変動金利型住宅ローンと比べたり、将来的な収入状況を鑑みたりしながら返済シミュレーションすることが重要です。

とはいえ、固定金利型住宅ローンの金利が高いのはフラット35に限ったことではありません。
多くの金融機関は、固定金利型住宅ローンを比較的高金利で提供しているので、早々にフラット35だけを選択肢から外すのは避けましょう。

市場金利が安くなっても金利が変わらない

フラット35の借入金利はローン契約時に確定し、完済まで同じ金利が適用されます。

金利変動がないのは返済計画を立てやすくする大きなメリットですが、市場金利が下がった場合に恩恵を受けにくいことは懸念点です。
変動金利型の住宅ローンを選んでいれば景気の影響で金利が下がった時に返済額を抑えられる可能性がありますが、フラット35は借りた時の金利が継続されるため返済額も一定です。

経済状況によっては他の住宅ローンより割高な金利を払い続けることになるため、人によっては不利に感じるシーンも多くなるでしょう。

融資対象となる物件が絞られる

融資対象となる物件が絞られるのもフラット35のデメリットです。

融資を受けられるのは、フラット35を提供する「住宅金融支援機構」が定めた技術基準を満たした物件のみとなっています。

【融資可能な物件の主な条件】

• 接道：一般道に2m以上接する
• 住宅の規模：70㎡以上（一戸建て住宅など）
• 住宅の規格：2以上の居住室ならびに炊事室、便所及び浴室の設置
• 住宅の耐震性：建築確認日が昭和56年6月1日以後である
• 劣化状況：土台や床組に腐朽や蟻害がない

これらに適合しない物件を購入する場合はフラット35で住宅ローンを組むことができません

一定の品質が保証された住宅にしか対応していないローン商品なので、希望物件が条件を満たしているか事前に確認しておくことが重要です。

頭金が少ないと高金利になる

フラット35は、支払う頭金の額によって借入金利が異なります。

頭金が少ないと融資額が増え、金融機関の貸し倒れリスクも高まることから高金利が適用されるのです。

【フラット35融資額別借入金利（21年以上35年以下の借入期間）】

• 融資額9割以下：年1.890%〜年3.930％
• 融資額9割超：年2.050％〜年4.040％
  ※2025年4月現在

借入金利が高ければ総返済額が増え、老後の返済負担も増えやすくなります。
現時点で資金に余裕があるなら多めの頭金を用意し、返済額を減らすのがおすすめです。

団信に加入すると高金利になる

フラット35では、「団体信用生命保険（団信）」に加入すると、手数料分が金利に上乗せされます。

【フラット35で団信に加入した時の借入金利】

• 新機構団信（デュエット・ペア連生）：＋0.18％
• 新3大疾病付機構団信：＋0.24%

加入を希望した場合、団信の種類によって0.18%〜0.24％が掲載金利に追加され、利息による総返済額が増加します。
すでに生命保険に加入しており、万が一の備えができている場合はあえて団信に加入しない選択肢を取ることも可能です。

繰り上げ返済のハードルが高い

フラット35では、ローンの元本を減らして利息負担を軽くする「繰り上げ返済」のハードルが高くなっています。
最低返済額が高めなので、ボーナスが振り込まれても気軽に返済できないのが頭を悩ませる点です。

フラット35のインターネットサービス「住・My・note」からは最低10万円から、金融機関の窓口を通す場合は最低100万円からの返済しか対応できません。

民間の住宅ローンには1円単位で繰り上げ返済できる商品があることを考えると、フラット35はやや融通が利きにくいといえます。
ローン返済の負担を少しでも減らすには計画的な繰り上げ返済が欠かせませんが、フラット35はそれが難しい点に注意が必要です。

▼フラット35の優れた特徴や審査基準は以下の記事でも解説中！▼
フラット35とは？他の住宅ローンにない特徴や審査基準、メリットを解説！

フラット35のメリットを解説

フラット35のメリットを解説します。

• 審査対象が広い
• 固定金利だから返済計画が立てやすい
• 団信未加入でもローンを組める
• 繰り上げ手数料が必要ない
• 保証料が必要ない
• 一定条件を満たすと金利が下がる

民間の住宅ローン審査に通過できない方に大きな恩恵をもたらすのがフラット35の強みです。
フラット35の柔軟な仕組みを詳しく解説するのでご覧ください。

審査対象が広い

フラット35は、一般的な民間住宅ローンと比べて審査基準が緩やかなのが特徴です。

特に「収入額」や「勤続年数」といった条件は厳しく問われません。
現在の収入が安定しており、返済負担率が一定以下であれば年収や雇用形態に関わらず審査に通過できる可能性があります。

たとえ正社員じゃなくても、他の借り入れが少なければ融資を受けられる可能性があるのです。

具体的には年収400万円未満なら返済負担率30％以下、400万円以上なら返済負担率が35%以下なら申し込めます。
希望融資額をこの条件に合わせて調整すれば、多くの方は審査通過を目指せるのがフラット35の魅力です。

固定金利だから返済計画が立てやすい

フラット35は借り入れから完済まで常に同じ金利が適用される「全期間固定型」の住宅ローンです。
毎月の返済額が一定になるので、ライフプランを見据えた返済計画が立てやすくなります。

特に教育費や老後資金の準備など、たくさんの出費が予想される家庭にとって金利変動による返済額の上下がないのは大きな安心材料となります。

返済シミュレーション通りに家計管理を進められるので、毎月の収支を安定させたい方にとってフラット35は選択肢の一つとなるでしょう。

団信未加入でもローンを組める

フラット35は団信への加入が任意の珍しい住宅ローンです。
通常の民間住宅ローンは団信への加入を必須とするケースがほとんどで、健康状態に問題があって団信に加入できない方は住宅ローンも組めません。

しかし、フラット35は団信未加入でも審査を受けられ、融資が認められる可能性があることから、直近で病気を患った方でも利用しやすいといえます。

また、団信に加入しない分、借入金利に手数料が上乗せされないのもメリットです。
健康上の理由でローン契約を断念していた方や、すでに生命保険に加入している方にとって、合理的に住宅ローンを組めるのが強みとなっています。

繰り上げ返済手数料が必要ない

フラット35は繰り上げ返済にかかる手数料が必要ありません。
1ヶ月前までに申し出をすれば、手数料なしで元金の一部を前倒しで返済できる仕組みが整っています。

家計に余裕ができた時やボーナスがでた時に柔軟に支払えるので、総返済額を減らすのに効果的です。

ただし、繰り上げ返済の最低額が高い点には注意してください。

保証料が必要ない

フラット35ではローンの契約時に保証料がかかりません。

民間住宅ローンでは、借入額の約2〜4％程度の保証料が発生するのが一般的です。
仮に3,000万円の融資を受け、そのうち2％が保証料になるとしたら60万円の支払いが必要となります。

しかし、フラット35は住宅金融支援機構が保証そのものを担っているため、保証料も保証人も準備せずに申し込みが可能です。
住宅購入時の初期費用を抑えられるのも、フラット35を選ぶ大きな魅力の一つといえます。

一定条件を満たすと金利が下がる

「フラット35S」というプランでは、条件を満たした優良住宅の購入時に、借り入れから最初の5年間通常より低い金利が適用されます。

金利の引き下げ幅は住宅の性能に応じて3段階に分かれ「年▲0.75%」「年▲0.5%」「年▲0.25%」と設定されています。
この優遇を受けることで、同じ借入金でも支払う総返済額を大きく減らすことが可能です。

【フラット35Sを利用できる住宅の条件】

• 断熱性が高く省エネルギー性に優れる
• 高齢者でも使いやすいバリアフリー化が施されている
• 強い地震が来ても倒壊しない耐震性がある
• 長年利用しても良好な状態を維持できる耐久性がある

これらを満たす「長期優良住宅」は資産価値が下がりにくく、担保としての価値も維持しやすいことから金利優遇を受けられるのです。

フラット35と民間金融機関の住宅ローンの違いを解説

フラット35は、民間金融機関が提供する住宅ローンとは異なる特徴を多く持っています。

最大の違いは、金利が全期間固定である点です。
民間の住宅ローンは変動金利型や固定期間選択型など複数ありますが、フラット35は借入時の金利が完済まで変わらず、返済計画を立てやすいという安心感があります。

また、保証料や保証人が不要であることから、初期費用を抑えたい人や家族に負担をかけたくない人にも向いています。
さらに、審査の際には年収や勤続年数などが重視されにくく、返済負担率を満たしていれば幅広い層が申し込み可能です。

ただし、購入できる物件には住宅金融支援機構が定める基準があり、建物の広さや耐震性などに適合していなければ融資を受けることはできません。
メリットとフラット35特有の制限を理解し、自身に合った住宅ローンを選ぶことが大切です。

▼フラット35が向いている人の特徴はこちらの記事で解説中！▼
フラット35が向いている人の特徴は？メリットや注意点も解説

フラット35を使う時のポイントを解説

フラット35を使う時のポイントを解説します。

• 返済計画を事前に考える
• 「保証型」と「買取型」の特徴を理解する
• 将来の生活に合ったプランを選ぶ

住宅ローンを使いながら健全な家計を維持するには、制度の仕組みや活用方法を理解することが重要です。
フラット35を最大限活用するためのポイントを見ていきます。

返済計画を事前に考える

フラット35は金利が固定されているため、返済額が変動せず支出も一定で済む安心感があります。
その反面、一度決めた借入条件は途中で変更ができないため、返済計画を事前にしっかり立てておくことが重要です。

たとえば、現在の収入と将来のライフイベント（子どもの教育費、老後資金など）を見据えたうえで、無理のない借入額と返済期間を設定する必要があります。

さらに、フラット35は繰り上げ返済の最低金額が高めに設定されているため、繰り上げ返済を行わずに完済するケースも検討しておくと安心です。
毎月の返済が家計にどの程度の影響を与えるのかを見極めたうえで、長期的な視点で利用を検討してください。

「保証型」と「買取型」の特徴を理解する

フラット35には、「保証型」と「買取型」の2つの仕組みがあります。

買取型は金融機関が貸し出した住宅ローンの債権を、住宅金融支援機構が買い取る仕組みです。
金融機関にとっては貸し倒れリスクがなくなるため、フルローンのような柔軟な融資が受けやすくなりますが、その分金利はやや高めに設定されがちです。

一方の保証型は、住宅金融支援機構が金融機関のローンに保険をかける形式で、ローン債権は金融機関側に残ります。
保証型では頭金を多く用意することで金利が下がるプランもあり、安定した返済がしやすくなるのが特徴です。

自分の資金状況や家計管理の方針に応じて、どちらの仕組みが合っているかを見極めることが大切です。

将来の生活に合ったプランを選ぶ

フラット35には、さまざまなライフスタイルに対応した特別プランが用意されています。
たとえば、子育て世帯や若年夫婦を対象に金利が引き下げられる「フラット35子育てプラス」や、地方移住を促進する「地域連携型」、借入期間を短縮できる「フラット20」などがあります。

これらのプランは、それぞれ特定の条件を満たすことで利用でき、金利の優遇や返済総額の軽減につなげられるのが特徴です。

より負担の少ないローン契約を行うためにも、将来設計を踏まえて、どのプランが最も自分たちに合っているかを検討しましょう。
住宅ローンは返済期間が長期にわたるため、数十年先を見据えた視点でプランを選ぶことが重要です。

フラット35の審査に落ちた時の対策を紹介

フラット35の審査に落ちた時の対策を紹介します。

• 返済負担率を見直す
• 購入予定物件を見直す
• 約半年後に再申し込みする

フラット35は比較的審査に通りやすい住宅ローンとされていますが、個人の属性によっては落ちる可能性も十分考えられます。

万が一審査落ちした時の対策方法を解説するので、ご参考にしてください。

返済負担率を見直す

フラット35の審査で重視されるポイントの一つが「返済負担率」です。
返済負担率とは、年収における返済額の割合を示すもので、これがフラット35の基準を超えると審査に落ちる可能性が高まります。

具体的には、年収400万円未満の場合は30％以下、400万円以上であれば35％以下に抑えることが必要です。

仮に審査に落ちた場合は、希望する借入額や返済期間を見直し、返済負担率が適正範囲に収まるよう再設定しましょう。

また、返済負担率は他の借り入れも含めて計算されます。
すでに他のローンを利用している場合は、それらを完済または整理することで負担率を下げることも検討してください。

購入予定物件を見直す

フラット35では、購入予定物件が住宅金融支援機構の技術基準に適合していないと融資を受けられません。
たとえば、耐震性や広さ、接道状況、設備の整備状況などが基準を満たしていないと、どれだけ申込者の返済能力が高くても審査に通らないことがあります。

中古物件の購入予定がある場合は、築年数や改修状況によって適合証明をもらえないケースもあるため要注意です。

審査落ちの原因が物件にあると考えられる場合は、条件を満たす別の物件を探す、あるいは対象物件に必要なリフォームを行ってから再度審査に申し込みましょう。

専門家に相談しながら、フラット35の条件をクリアできる物件を選ぶことが融資を受けるためのポイントです。

約半年後に再申し込みする

審査落ちの後に再申し込みをしても、状況が変わっていなければ同じように審査落ちします。
継続してフラット35での融資を目指すなら、審査落ちした約半年後にあらためて申し込むのがおすすめです。

申し込み履歴は信用情報機関が管理する信用情報に約半年間記録されます。
審査落ちの履歴が残っている状態で申し込んでも心証を良くすることは難しいので、その間に借金を返済したり、物件を検討し直したりしてみてください。

ただし、住宅ローンの審査落ちの原因は基本的に知らされないため、再申し込み時の対策を練ることは簡単ではありません。
審査通過の可能性を高めたい時は、金融機関や住宅ローンを提供している会社などに相談し、知識を持った第三者の目線で対策をすることも重要です。

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住宅ローン審査の悩みや、複数の借り入れの負担を減らしたい時は「まるっとローン」に相談してみてはいかがでしょうか。

まるっとローンでは、借入状況や家計のバランスなどを丁寧にヒアリングし、住宅ローン審査を通過するためのアドバイスが可能です。
他の金融機関で融資を断られた方からのご相談も多く、特にLINEやメールを利用した匿名相談が人気となっています。

また、まるっとローンでは、複数の借り入れを一本化する「おまとめローン」も提供しています。
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