住宅ローン審査について、どのくらいの年収や信頼性が必要か、自身の属性に合わせて知りたいという方は少なくないでしょう。

住宅ローン審査でチェックされる項目はある程度推測できるため、事前に対策を練ることで審査通過できる可能性は高められます。

今回は、住宅ローン審査で金融機関がチェックしている項目に加え、審査通過の流れや審査不通過となる理由を紹介します。

住宅ローンの契約を目指すなら、早めに準備を開始することに越したことはありません。

この記事を参考に、希望額を融資してもらい、夢のマイホームを手に入れる戦略を立てていってみてください。

住宅ローン審査の概要

住宅ローン審査とは、土地や物件といった不動産を購入したい申込者に対し、金融機関が融資を行っても問題ないか判断するための過程です。
住宅ローンを一度契約すると20年〜30年近くの返済期間が続きます。
この間に申込者が返済できなくなると融資を行った金融機関が不利益を被るため、それを事前に防ぐために申込者の返済能力を審査し、融資するか否かを決定します。

住宅ローンを利用できる人の年収

住宅金融支援機構の「2023年度【フラット35】利用者調査結果」によると、固定金利型住宅ローンであるフラット35の利用者平均世帯年収は「661万円」でした。

これは、前年度の調査と比較すると27万円の増加となります。

利用者の平均年齢は「44.3歳」で、30代が全体の30.4％と最も多い年齢層です。

また、収入のどれくらいが返済に使われているかを表す「返済負担率」の平均は23.4%と、約4分の1が住宅ローンの支払いに充てられていることもわかります。

なお、自身のおおよその借入額を知りたい場合は「年収倍率」という指標を参考にするのがおすすめです。

借入額を年収で割ると算出できる倍率で、住宅ローンでは一般的に年収の約7倍〜10倍程度までの額を融資してもらえます。

同調査で発表された融資区分別の年収倍率を以下の表にまとめたので、ぜひ参考にしてみてください。

融資区分	年収倍率
土地付き注文住宅	7.6倍
マンション	7.2倍
建売住宅	7.0倍
注文住宅	6.6倍
中古マンション	5.6倍
中古戸建	5.3倍

上記の表では、フラット35の利用者が住宅購入の際におおよそ年収の何倍までの額を融資してもらえているかを区分別に知ることができます。

自身の年収を元に計算してみると、仮に審査に通った際にどのくらいの融資を受けられるかが判明するのでぜひお試しください。

 

【年収倍率の試算例】

・年収450万円で2,800万円の住宅を購入する場合

【計算式】

年収倍率＝住宅価格÷年収

2,800万円（住宅価格）÷450万円（年収）＝6.2倍（年収倍率）

 

この例では、年収倍率が一般的な目安となる6倍程度に収まっており、無理のない返済計画が立てられる水準といえるでしょう。

住宅ローン審査の流れと審査期間

住宅ローンによる融資は金融機関による審査を通過しないと受けられません。

さまざまな項目から本人の返済能力などがチェックされ、融資しても問題ないと判断されれば晴れてローンを組めるようになります。

ここでは住宅ローン審査の一般的な流れと、審査が終了するまでの期間を解説していきます。

審査申し込み・書類提出

住宅ローンは、自身にとって有利な条件のローンを金融機関から探すか、不動産会社から紹介してもらう形で見つけることが一般的です。

手数料や返済方法、金利などをチェックし、融資を受けても問題なく返済できそうな場合は審査申し込みを行ってみましょう。

なお、申し込みの段階で審査に使う書類の提出が求められるので、事前に準備を進めておくとスムーズに審査を開始できます。

事前審査【3〜4日程度】

住宅ローンの申し込みを行うと、本審査前に事前審査（仮審査）を受けることになります。

要する期間は約3日〜4日程度で、本審査と比べてざっくりとした審査なのが特徴です。

【事前審査で金融機関がチェックする主な項目】

• 年収
• 勤務先
• 申込者の信用情報
• 過去の借り入れ・返済記録
• 購入予定の不動産の担保評価

これらの項目について調べ、返済能力が一定のラインに達していない人をふるいにかける作業となるのが事前審査です。

返済能力に懸念がある人をより細かな調査が必要な本審査に通すと、審査側の負担が大きくなることで業務が滞る可能性があります。

そのため、本審査にも通過できそうな人をあらかじめピックアップし、申込者の待ち時間や審査側の負担を減らしているのです。

ちなみに、本審査は不動産の売買契約が結ばれた後に開始されるため、審査期間中は不動産会社がその不動産を売りに出すことができません。

万が一本審査に落ちると不動産会社の機会損失にもつながることから、確実に融資を受けられて物件購入できる人を探す作業としても事前審査が設けられています。

本審査【1〜2週間程度】

事前審査を通過すると本審査を受けられ、こちらも通過すると住宅ローンが契約できるようになります。

審査項目は事前審査より多く、金融機関と信用保証会社が約1週間〜2週間程度かけて一つひとつの内容を精査し、融資を行うか判断します。

申請者の給与や属性だけではなく、年齢や健康状態、購入予定物件の担保評価などを確認することで、長い期間安定した返済が実施できるか見極めるのが本審査です。

「事前審査を通過すれば本審査も確実に通過できる」と言われることもありますが、より踏み込んだ審査によって融資が困難だと判断されることは少なくありません。

特に、事前審査時に提出した内容と相違があったり、購入物件に何かしら問題があったりすると本審査に落ちる可能性が大きくなります。

住宅ローンを契約【審査通過後】

本審査を通過すると住宅ローンの契約に進みます。

この段階では、さまざまな契約書を用いて金融機関と多くの手続きを行います。

住宅ローン契約時に取り交わす契約書の例を紹介するので、理解を深めるためにもぜひご覧ください。

契約書	内容
金銭消費賃借契約書	借りたお金に利息をつけて返済することを約束する借用書
抵当権設定契約書	土地や物件に「抵当権」を設定するための契約書
保証委託契約書	契約者が返済できない時に保証会社が返済をするための契約書
金利特約書	返済時の金利に関する取り決めが記された書類
団体信用生命保険申込書兼告知書	返済期間中に契約者が死亡した場合などにおりる保険の加入書

このように、住宅ローン契約時には融資に関する内容以外にも、返済条件や万が一返済できなくなった際の取り決めなどが契約書に基づいて行われます。

なお、借り入れたお金は物件の引き渡し日などに、契約者の口座か不動産会社のどちらかに振り込まれます。

細かな日程は金融機関や不動産会社によって異なるため、事前にスケジュールを確認しておくことが重要です。

物件が決まる前に事前審査を受ける2つのメリット

住宅ローンの事前審査は、購入する不動産が決まっていない状態でも受けられます。

現在借りられるおおよその融資額を知ることで購入する不動産の目星が付けやすくなるため、ライフプラン設計のためにも事前審査は受けておくのが良いでしょう。

住宅ローンの事前審査を受けておくメリットを2つ解説するのでご参考にしてください。

住宅ローンを組めるのかわかる

事前審査を受けると、現在の自分が住宅ローンによって融資を受けられるか知ることができます。

購入準備を進めた後にローンが組めないことが判明すると、それまでの準備が水の泡になりかねません。

先に住宅ローンを契約できる可能性や、おおよその融資額を知っておくと準備が進めやすくなるため、事前審査を受けておくことは重要です。

ちなみに、事前審査では金融機関が勤務先情報や年収に加え、信用情報期間が管理する「信用情報」もチェックされます。

クレジットカードの支払い延滞や消費者金融への返済延滞履歴は信用情報に傷をつけ、完済しても約5年〜10年程度経過しないと回復しません。

事前審査に不通過となったら信用情報を個人で開示し、傷が付いていた場合はまずは回復に努めるのが重要です。

借入額の上限と購入できる物件の規模がわかる

事前審査を受けると、借入額の上限が判明することで購入できる不動産の規模もわかります。

自分の経済状況を客観的に把握できることから、無理のない物件購入計画を立てるのにもつなげられるのです。

ちなみに、希望融資額には達していなくても「減額承認」という形で事前審査を通過するケースもあります。

減額承認での審査通過でも本審査は受けられますが、借りられる額が少なくなることで希望物件は購入できなくなるかもしれません。

この場合は、希望額で審査通過できるよう期間を空けて事前審査を受け直すか、購入する不動産を見直すかどちらかのアクションを取る必要があります。

住宅ローン審査に落ちてしまう7つの理由

住宅ローンの本審査に落ちる確率は約5％程度といわれています。

しかし、審査に落ちる理由そのものは多岐に渡るため、事前に対策を練っておかないと誰でも審査落ちする可能性は否めません。

ここでは、住宅ローン審査に落ちる主な理由を紹介するので、審査通過を目指す方は自身の状況と照らし合わせながらご覧ください。

健康状態に問題がある

申込者の健康状態に問題があると、残念ながら住宅ローン審査を通過できない可能性が高くなります。

具体的には、団体信用生命保険への加入が認められないような健康状態だと審査に落ちやすくなるのです。

団体信用生命保険（団信）とは「契約者が死亡した際などに保険会社がローンの支払いを肩代わりする」という保険で、ほとんどの金融機関は住宅ローンを組む際に加入を義務付けています。

団信に加入できない人と契約すると、万が一ローン返済前に契約者が亡くなった際に金融機関が融資額の返済を受けられなくなり、不利益を被ることとなります。

そのため、本来落ちる可能性が低い本審査でも不通過となるケースが生まれるのです。

ちなみに、申込者の健康状態は団信への加入申し込み時に記載する「団体信用生命保険申込書兼告知書」で把握します。

具体的には以下のような問いが記載されており、ありのままの状態を告知しなかったり、記載漏れがあったりすると途中で保険が解約され、債務だけが残る可能性があります。

【団体信用生命保険申込書兼告知書で告知すべき事項の一例】

• 最近3ヶ月以内に医師の治療や投薬を受けたか？
• 過去3年以内に心臓や脳、胃腸などの病気で手術を受けたか？
• 手足の欠損や、視力・聴力などに障害があるか？

このように、健康状態を確認することは、将来の返済能力を確かめるのに欠かせません。

虚偽の告知で審査に通過したことが判明すると契約違反となり、一括返済を求められるケースもあるため注意しましょう。

完済時年齢が高い

住宅ローンの返済が終わる時の年齢を「完済時年齢」と呼び、申込者の完済時年齢が高いと審査に通過することや、希望額の借り入れが難しくなります。

たとえば、30歳の方が35年ローンを組んだ場合の完済時年齢は「65歳」です。

退職直後、もしくは退職前で一定の収入がある可能性が高く、返済が滞るリスクも低いため審査に通りやすくなります。

一方、45歳の方が35年ローンを組んだ場合の完済時年齢は「80歳」です。

退職後も返済が続く年齢で、滞納リスクも考えられるため審査は通過しづらくなる傾向にあります。

国土交通省「令和4年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」からわかるように、98.7%の金融機関は完済時年齢を重要な審査項目として見ています。

「健康状態」や「担保評価」「勤続年数」などよりも、完済時年齢を審査項目として重視している金融機関が多いため、住宅ローンを契約するのが遅いと審査に不利に働きかねません。

返済負担率が高い

返済負担率とは、年収の何割を返済に充てているかを表す数字です。

返済負担率が低ければ無理なく返済しやすく、逆に返済負担率が高ければ返済によって家計が圧迫され、将来的に返済が滞る可能性が高くなります。

多くの金融機関は、返済負担率の上限を「30％〜40％程度」と考えており、この数字を超える借り入れは拒否されることが少なくありません。

自身でも返済負担率を算出しておくと借入後の家計状況を予測でき、生活と返済を両立できるか判断しやすくなります。

【返済負担率の計算式】
返済負担率＝1年間の返済合計額÷手取り年収×100

【手取り年収が500万円で年間の借入額が120万円の場合】
120÷500×100＝24（％）

購入希望物件の担保評価が低い

仮に住宅ローンの返済ができなくなった場合は、金融機関がその土地や物件を売却し、得た収益を残りの返済に充当します。

この権利を「抵当権」と呼び、住宅ローン契約時には契約者が購入した物件に保険として抵当権を設定し、万が一返済が困難になった場合は上記の流れでローンの支払いが行われます。

しかし、「抵当権」の設定先となる不動産の評価が低く、将来ローン返済に充てられるだけの売却益を得られないと判断されると、審査に通過できないケースがあるのです。

特に、旧耐震基準で建築された物件や、築年数が古く需要が少ない中古物件は物件価格がローン残高を下回る「担保割れ」を起こしやすく、不通過となる可能性があります。

最近起業をした

最近起業をした人は、そうじゃない人たちと比べて審査に落ちやすいといえます。

起業したばかりだと収入が安定するまで時間を要するどころか、ギリギリ生活を営めるくらいの収入で留まってしまうことも考えられるでしょう。

融資する金融機関からすれば、安定して返済を続けられない可能性がある人への融資はなかなか認められないため、審査に通過することも困難となります。

勤続年数が少ない

就職・転職したばかりで勤続年数が少ないということも、審査に落ちる可能性を高める要素です。

「令和4年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、審査時に勤続年数をチェックしている機関は93.2％と非常に多いことが判明しています。

また、同調査によると、申込者に少なくとも1年以上の勤続を求める機関が多く、その後に「3年以上」、「2年以上」と続きます。

1年と聞くと短く感じるかもしれませんが、実際は社会人2〜3年目の給与で住宅ローンを組もうとしても返済負担率が高くなり、審査に通らないことは十分考えられます。
ま

た、転職を繰り返している場合も安定した返済を妨げる要因となるため、審査時には良い印象を与えられません。

事前審査と本審査で申告内容が異なる

事前審査で提出した内容と、本審査で提出した内容が異なる場合は審査に落ちる可能性が高くなります。

虚偽申告はもちろん審査落ちとなりますが、意図せずに事前審査と違う申告をした場合でも審査に落ちるケースがあるため注意しなければなりません。

たとえば、事前審査を通過した後に消費者金融でお金を借りて返済を延滞したり、お仕事をやめたりすると、本審査までたどり着いても融資を受けるのが困難になります。

仮に本審査は通過できても希望額を借りられずに自身の返済負担が大きくなったり、そもそも不動産を購入できなくなったりすることもあるでしょう。

また、事前審査を試しに受ける際に偽名や虚偽の情報を書くことも将来の審査に影響を及ぼしかねないため避けるのが賢明です。

住宅ローン審査ではどこまで調べられるの？

「令和4年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」の「融資を行う際に考慮する項目」をチェックすると、住宅ローン審査でどこまで調べられているのかがわかります。

【融資時に90％以上の金融機関がチェックしている項目】

割合	考慮される項目	概要
98.5%	完済時年齢	ローン完済時の年齢。高いほど返済難易度が高くなりやすい。
96.6%	健康状態	健康状態によっては団体信用生命保険への加入できない可能性がある。
96.0%	借入時年齢	借入時年齢が若いと自己資金が少ない可能性がある。
94.0%	年収	年収が少ないと安定した返済が難しい可能性がある。
93.6%	勤続年数	勤続年数が短いと安定収入が得づらく返済が困難になる可能性がある。
92.0%	返済負担率	返済負担率が高いと返済に回すお金が増えて将来返済が困難になる可能性がある。
91.8%	担保評価	価値が低い土地や物件の購入に融資すると抵当権を設定しても売却益で残債をカバーできない可能性がある。
90.4%	金融機関の営業エリア	営業エリア内の物件を融資対象としていることが多いため。

住宅ローン審査で必要になる書類一覧

住宅ローン審査を受けるには、非常に多くの書類を用意しなければなりません。

特に本審査では自身で用意するのが難しい書類も必要になります。

ここでは、住宅ローン審査で求められる書類について解説するので、審査から融資までの過程をスムーズに進めるためにご参考にしてください。

【本人確認書類】運転免許証やパスポート

本人確認書類として、運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなどが必要です。

ただし、金融機関によっては健康保険証のコピーや、住民票の原本など、対応している書類が少ない場合もあります。

【収入証明書】源泉徴収票や確定申告書の控え

源泉徴収票や確定申告書の控えは、申込者の収入を把握するのに欠かせない書類です。

働き方によって準備できる書類は異なるため、疑問がある場合は金融機関と相談のうえで提出を進めましょう。

なお、直近の収入を確認するためにも、収入証明書は1年以内に発行された物を用意することが一般的です。

また、会社勤めの方で源泉徴収票を紛失・処分した場合は、会社や日本年金機構に早めに再発行を依頼しておくとスムーズに審査を受けやすくなります。

【不動産関連書類】売買契約書や重要事項説明書

不動産関連書類は、主に事前審査通過後の本審査段階で必要になります。

自身で用意できない書類もあるため、事前に不動産会社と話し合いを設けてスピーディーに用意できるよう準備しておきましょう。

【売買契約書】
不動産の売主と買主間で行われる取引の詳細が記載された書類。
支払いを行う時期や引き渡し期日、損害賠償や契約解除時の条件などが記載されている。

【重要事項説明書】
不動産取引や物件に関する重要事項が記載されている。
不動産の権利や法令に関する点などが書かれており、具体的な内容は宅建士からも説明される。

【借入に関する書類】返済予定表など

すでに借り入れなどをしている場合は、これからの返済計画が記された返済予定表やカードの利用明細書などを提出するケースもあります。

借り入れがあっても、これらの書類で返済に問題がないと判断されれば、審査に通る可能性は高くなるでしょう。

【住宅ローンの審査で必要になる書類まとめ】

本人確認書類	運転免許証 健康保険証 パスポート マイナンバーカード 公共料金領収書 住民票の写し
収入確認書類	源泉徴収票 住民税課税証明書 確定申告書 納税証明書 決算報告書
他の借入金がある場合	返済予定表 給与・賞与明細
購入予定物件の詳細がわかる書類（主に本審査時に必要）	売買契約書 重要事項説明書 不動産登記簿謄本 工事請負契約書 建築確認申請書 物件のパンフレット

住宅ローン審査に通りやすい人の特徴は？対策方法を紹介

住宅ローン審査に通りやすい人の特徴はさまざまありますが、工夫や努力次第ではその特徴を身につけることもできます。

ここでは、住宅ローン審査に通りやすい人の特徴を解説するので、審査を通過するのに自信がない方はぜひご覧ください。

借入額が少ない

借入額が少ない人は、住宅ローン審査にも通りやすい傾向にあります。

一定の年収がある状態でも借入額が少なければ返済負担率が下がり、返済が滞る可能性も低いため金融機関などから信用してもらいやすくなるのです。

同じ年収の二人が同じ年数のローンを組んでも、借入額が少ない人の方が無理なく返済を進められるため、審査通過しやすくなっています。

他社からの借入を完済している

過去の借り入れを返済してきた実績も、審査においては重要な要素となります。

たとえば、過去のカードローンやマイカーローンを遅滞なく返済してきた場合、金融機関は申込者を信頼できる借り手として評価する可能性が高くなるのです。

ただし、延滞や自己破産の記録がある場合は、その情報が消えるまでの5年から10年程度は審査に通りづらくなります。

現時点で借り入れがあり、将来的にローンを組みたいと考えている場合は返済が遅れないよう注意しましょう。

頭金が多い

頭金を多く用意することで、住宅ローン審査を有利に進められる可能性が高くなります。

頭金の支払いによって借入額が減れば、返済の負担は通常より少なくなります。

金融機関にとっても返済が滞るリスクを軽減できるため、審査にも良い影響があるでしょう。

ただし、金融機関が審査時に一番着目しているのは「問題なく返済を続けられるか？」という点です。

今はお金を用意できても、将来的にお金を工面できなくなる可能性が高いと判断されれば審査に通過することは難しくなります。

頭金は、あくまでも自身の信頼度を高める一つの要素程度に考えておくのが良いでしょう。

書類の不備がない

書類の不備は審査通過の可能性をグンと下げる要素です。

実は、本審査に落ちる理由として多いのが書類の不備と言われています。

虚偽の内容はもちろん審査落ちの理由となりますが、他にも単なる記述ミスや、転居や退職といった自身の属性変化などを申告しないことも審査落ちにつながりかねません。

金融機関によっては書類を書く際のチェックシートを貰えることもあるため、それらを確認しながら不備がないよう注意しましょう。

ちなみに、事前審査時と本審査時に提出した書類に変更がある場合は、必ず担当者に連絡してください。

複数の金融機関に申し込んでいる

住宅ローンの申し込みは、決して一社に絞る必要はありません。

複数の金融機関に申し込めば、仮にA社では審査落ちしてもB・C社などで審査に通り、融資を受けられる可能性があります。

ただし、気軽に受けられる事前審査だからといってむやみに申し込むのは危険です。

事前審査でも申し込み履歴は信用情報に残るため、万が一事前審査に落ちていると後々の審査に悪影響を及ぼしかねません。

住宅ローン審査を申し込むのは、多くても2社〜3社程度に留めておくのがおすすめです。

ペアローンや親子ローンを利用している

配偶者や親族と一緒にローンを組むことで、審査に通過しやすくする方法もあります。

配偶者と組むローンを「ペアローン」、親子二世代で組むローンを「親子ローン」と呼び、単独でローンを組むより借入限度額を広げやすいことから、希望額で審査通過できる可能性が高くなります。

ペアローン	夫婦で一つの家を購入し、共に返済をしていくタイプの住宅ローン。
親子ローン	親子で一つの家を購入し、二世代に渡って返済をしていくタイプの住宅ローン。

ペアローン・親子ローン共に、夫婦もしくは親子の収入を合算して審査を受けるため、単独では難しい額の融資を受けやすくなります。

フラット35を利用している

通常の住宅ローンでは加入が義務付けられていることが多い「団体信用生命保険」ですが、フラット35では「原則加入」となっています。

そのため、健康上の問題などで団信に加入できず、住宅ローンの審査も通過できない人でも不動産を購入するための融資を受けられる可能性があるのです。

ただし、団信は自身の家族などに返済負担を負わせないための保険でもあります。

団信加入が必要ない住宅ローンを利用すれば今は不動産を入手できるかもしれませんが、団信に加入しないことで、将来家族などに返済負担を背負わせてしまいかねないことには注意しましょう。

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住宅ローン審査に通る自信がない方は、審査通過率「92.5％」のまるっとローンにご相談ください。

まるっとローンは他社の借り入れを住宅ローンとしてまとめられる「おまとめローン」を提供しています。

マイカーローンやカードローンなど、複数の借り入れを一つの低金利ローンに一本化できるため、毎月の返済負担をグッと減らすことが可能です。

着手金や成功報酬は0円で、匿名相談もできるため、金銭的にも精神的にも負担なくご利用いただけます。

また、年収に合わせた物件探しはもちろんのこと、住みたいエリアの物件探しも可能なので、支払い負担を軽減しながら夢のマイホームを持つこともできます。

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