「民間の住宅ローンはフラット35に借り換えできないの？」と悩む方は少なくないでしょう。

フラット35の「借換融資」なら、既存の住宅ローンから借り換えられて返済負担も減らせる可能性があります。
住宅ローンは返済期間が長いため、毎月の負担が少し減るだけでも最終的には大きな負担軽減効果があるのです。

この記事ではフラット35の借換融資の詳細と、住宅ローンを借り換えるメリットなどを解説するのでご覧ください。

住宅ローンはフラット35に借り換えできる！

現在の住宅ローンの返済負担が重いと、家計に影響が出たり、将来のライフイベントに備えづらくなったりと、家庭を運営するのに支障が生じます。
返済条件を見直して毎月の返済額や総返済額を減らしたい場合は、「フラット35の借換融資」への借り換えを検討するのがおすすめです。

フラット35の借換融資は、民間の金融機関が提供する住宅ローンからの借り換えができるローン商品で、金利の高さや毎月の返済額が気になる方の強い味方となります。
通常のフラット35と同様に「全期間固定金利」なので、景気の影響を受けて金利が高くなる心配もありません。

返済額を一定に揃えることで返済計画が抜群に立てやすくなるため、住宅ローンによる出費を見直して資金計画を練り直したい方は検討してみてください。

フラット35に借り換える3つのメリットを解説

既存の住宅ローンからフラット35に借り換えると、毎月の返済額や将来的な総返済額を減らせる可能性があります。
フラット35の「金利が固定される」という特徴がもたらす恩恵は、返済に悩む方の救いになるケースも少なくありません。

ここではフラット35に借り換えることで得られる代表的なメリットを解説します。

• 金利を固定できる
• 毎月の返済額を減らせる可能性がある
• 総返済額を減らせる可能性がある

具体的にどんな形で返済負担が減るのか見ていきましょう。

金利を固定できる

フラット35に借り換える一つ目のメリットが、金利を固定できることです。
金融機関が提供する民間住宅ローンでも「固定金利型」の商品は存在しますが、大抵は「3年」「5年」「10年」と期間が限定されています。

しかし、フラット35は一度契約した後は完済まで金利が常に一定です。
金利が景気に左右されないので、利息の変動による返済額の増減もありません。

たとえば、「変動金利型」の住宅ローンを組むと、数年後の金利上昇によって返済額が増えて家計へのダメージが大きくなることがあります。
返済額の急上昇を防ぐ「5年ルール」「125％ルール」などを採用する金融機関もありますが、当初から返済額が変われば返済計画も変わりかねません。
収支をコントロールするのに、フラット35の固定金利が非常に役立ちます。

毎月の返済額を減らせる可能性がある

フラット35に借り換えれば、毎月の返済額を減らせる可能性もあります。
これはフラット35の金利が既存の住宅ローン金利を下回っている時に受けられる恩恵です。

金利が下がれば利息負担が減るので、毎月支払っていた返済額も減少します。
仮に数千円の減少でも、食費や光熱費に回せるお金が増えれば家計の圧迫は防ぎやすくなるでしょう。

【住宅ローンからフラット35に借り換えた場合の返済シミュレーション】

借入残高：2,000万円
返済残期間：25年

●現在のローン（金利2.5％）
→毎月返済額：8万9,723円

★フラット35（金利1.43％）に借り換えた場合
→毎月返済額：7万9,331円

⇒差額：毎月1万392円の軽減
⇒年間で約12万円以上の負担減少に
※フラット35の金利は2025年4月現在の最少金利です。その他条件次第で返済額は変わる場合があります。

このように、返済期間は同じでも金利が1%程度下がるだけで毎月の返済額が大きく変わります。
現在の住宅ローン金利が高いと感じる場合は、積極的に借り換えを検討するのが得策です。

総返済額を減らせる可能性がある

借り換えによって金利が下がれば利息が減り、最終的に支払う総返済額も減少します。
住宅ローンの返済期間は数十年に及ぶため、たった0.数％の金利差でも、結果として数十万円近くのお金を節約できる可能性があるのです。

特に残りの返済期間が長い場合は、借り換えによって発生する金利差の恩恵を受けやすくなります。
一度は住宅ローンを組んだものの、トータルで支払う金額をもう一度見直したい場合は借り換えを検討しましょう。

フラット35から他の住宅ローンに借り換えることも可能

フラット35から民間の住宅ローンに借り換えることも可能です。
より有利な金利条件に変更できたり、団体信用生命保険（団信）の見直しを図れたりする場合は視野に入れると返済負担の軽減につながるでしょう。

国土交通省の「令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、住宅ローンの新規貸出額のうち約6％は借り換え目的の貸出となっています。
条件変更のための借り換えは一般的なため、収入や家族構成の変化に応じて検討するのがおすすめです。

ちなみに、「変動金利型」の住宅ローンは金利変動リスクがある分、固定金利型と比べて金利が低く設定されていることが多いです。
返済額が増えるリスクもあるとはいえ、低金利が続く状況でフラット35から借り換えればローン返済がグッと楽になります。

フラット35への借り換えを検討すべきタイミングを解説

フラット35に借り換えることで得られるメリットは多いですが、タイミングを誤ると恩恵を受けられないどころか返済負担が増す可能性があります。

ここでは、借り換えがおすすめのタイミングを解説するのでご覧ください。

• 固定金利期間が終わった
• 金利上昇が予測できる
• 借入残高や返済期間がまだ残っている
• 転職や退職が決まった

なんとなく借り換えを検討している方は、下記を参考に具体的な計画を立ててみてください。

固定金利期間が終わった

フラット35に借り換えるタイミングとして挙げられるのが、住宅ローンの固定金利期間が終わった時です。
住宅ローンには「固定金利期間選択型」と呼ばれるタイプがあり、契約当初は数年間だけ金利が固定されるものがあります。

この固定期間が終わると自動的に変動金利に切り替わるため、それ以降は金利変動によって返済額が増えるリスクが生じるのです。
固定金利期間が終わるタイミングでフラット35に借り換えれば、再び金利を固定して返済額も一定に抑えられます。

常に金利変動のリスクと距離を起きながら堅実に返済を続けたい方におすすめです。

金利上昇が予測できる

金利変動が発生しそうな時も、フラット35への借り換えタイミングとして挙げられます。
変動金利型の住宅ローンを利用している場合、金利の動きによっては将来の返済額が変化する可能性があります。

一般的には経済の回復や物価上昇の兆しが見られる時期には、市場金利が上昇に転じます。
変動金利のまま金利上昇を向かえると利息が増えかねないため、固定金利のフラット35に借り換えるのがおすすめです。
金利の先行きが不安視される場合は、金利固定型の住宅ローンへの借り換えを視野に入れてみてください。

借り入れ残高や返済期間がまだまだ残っている

住宅ローンの借り入れ残高や返済期間が多く残っている場合も、借り換えによる恩恵を受けやすくなります。
住宅ローンは長期にわたって返済するため、金利がわずかに下がっただけでも支払う総額に大きな差が生じるのです。

仮に毎月の返済額が数千円しか減らなかったとしても、残りの返済期間が20年以上あれば、最終的な差額は数十万円にもなる可能性があります。
また、定年退職後や老後にも返済が続く場合は、少しでも返済額が低い方が医療費や生活費に回せるお金が増やしやすいといえます。
借入額が大きく、返済年数が長期にわたる場合は、早い段階で借り換えを検討すると家計に与える影響を抑えやすくなるでしょう。

転職や退職が決まった

転職や退職によって収入が下がる見込みがある場合も、借り換えを検討するタイミングとして適しています。
住宅ローンは契約時の収入や雇用状況に基づいて返済計画が立てられているため、収入が減少すると返済の負担が家計を直撃しかねません。

そんなときにフラット35へ借り換えて金利を下げれば、利息負担を軽くして返済負担を抑えることができます。
収入が不安定になる時こそ、家計の見直しが重要です。
借り換えによって毎月のローン返済額を抑えられれば、生活の余裕にもつながるでしょう。

フラット35への借り換えができないケースを解説

適切なタイミングでの借り換えは、返済負担を下げるのに効果的です。

しかし、残念ながら申込人の属性や購入物件によっては借り換えができないケースもあります。

ここでは借り換えできない6つのケースを解説するのでご覧ください。

• 購入物件の価格が8,000万円以上だった
• 物件が技術基準に適合していない
• 住宅リフォームローンからの借り換え
• これまでに何度か返済遅れがあった
• 返済負担率が一定を超えている
• 申し込み時の年齢が満70歳を超えていた

借り換えできないケースは以外にも多いため、自身が当てはまっていないか事前に確認することが大切です。

購入物件の価格が8,000万円以上だった

フラット35の借換融資を利用するには、住宅取得時に借り入れたローン金額が8,000万円以下である必要があります。
さらに、その金額が住宅の建設費や購入費用の範囲内でなければなりません。

具体的には、住宅本体の価格に加えて土地代を含めた総額が対象ですが、登記費用や手数料などの諸費用は含まれません。
つまり、住宅取得時に8,000万円を超えるローンを組んでいた場合や、住宅価格以上の借り入れを行っていた場合は、フラット35の借換融資対象外となってしまいます。

借り換えを検討する際は、借入額と住宅の実際の購入価格をあらためて確認しておくことが大切です。

物件が技術基準に適合していない

フラット35の借換融資を受けるには、物件が住宅金融支援機構の技術基準を満たす必要があります。
たとえば、物件の敷地が一般道路に2m以上接していなければなりません。

また、延床面積の基準も設けられており、一戸建てやテラスハウスなどは70㎡以上、マンションなどの共同住宅は30㎡以上が必要とされています。
さらに、耐震性の観点から、建築確認日が1981年6月1日以降（新耐震基準以降）の物件であることも求められます。

これらの条件を満たしていない場合、たとえ現在の住宅ローンをフラット35に切り替えたいと思っても、借り換えを行うことはできません。
事前に技術基準に適合しているかチェックすることが重要です。

住宅リフォームローンからの借り換え

フラット35の借換融資は、住宅取得を目的としたローンが対象です。
リフォームローンからの借り換えには対応していません。

また、投資用物件ローンや多目的ローンからの借り換えも同様に認められておらず、万が一発覚した場合は借入金の一括返済が求められます。

これまでに何度か返済遅れがあった

現在の住宅ローンや他の借入において、これまでに返済の遅れがある場合はフラット35の借換融資審査に通りにくくなります。
借換融資も通常の住宅ローンと同じように審査が行われます。

返済遅れがあると信用情報に傷がつき、審査時に「返済能力に不安がある」と判断されて融資を断られる恐れがあるのです。
今後フラット35などへの借り換えを検討しているのであれば、日頃から支払いの遅れが発生しないように十分注意しておくことが大切です。

返済負担率が一定を超えている

フラット35の借換融資を利用するには、申込人の返済負担率が一定以下であることが条件になります。
年収が400万円未満の場合は30％以下、400万円以上なら35％以下に抑えられていないと、申し込みもできません。

【返済負担率とは？】
年収に対する返済額の割合
20％〜25％程度だと、家計に大きな影響なく返済を続けられる
計算式：年間返済額÷年収×100

すでに返済負担率がこれらの基準を上回っている場合は、フラット35の借換融資の対象外となります。
住宅ローンの返済負担率を下げることは簡単ではないため、借り換えを利用したい場合は転職などを視野に入れる必要があります。

申し込み時の年齢が満70歳を超えていた

フラット35の借換融資に申し込めるのは「満70歳未満」の方です。
一般的な住宅ローンと同様に、返済リスクを高くしすぎないための措置といえます。

ただし、親と子、あるいは孫などが連携して返済を行う「親子リレー返済」を活用すれば、満70歳以上の方でも申し込み可能です。
また、年齢条件に該当しない場合でも、家族と協力することで審査の通過率を高められる可能性があるため、複数の選択肢を持っておくのがおすすめです。

フラット35に借り換える時の注意点を解説

フラット35に借り換える時の注意点を解説します。
無計画のまま借り換えを検討すると、逆に返済負担が増えたり、余計な出費が発生したりと家計を厳しくさせる原因となりかねません。

• あらためて審査を受ける必要がある
• 借り換え時に費用がかかる
• 同一の金融機関だと借り換えできない可能性がある
• 返済額が低くなるとは限らない

これから解説する注意点を参考に、賢く借り換えを行うためのプランを練っていきましょう。

あらためて審査を受ける必要がある

フラット35の借換融資も融資の一環なので、住宅ローン契約時と同様に審査を受け直す必要があります。
金融機関側も審査を通して申込人の返済能力を確認しないと、貸し倒れにつながりかねません。
返済に困っているからといって、確実に融資してもらえるわけではない点に注意が必要です。

また、過去に住宅ローンや他のローン商品の審査に通ったからといって、借換融資の審査に必ず通過できるわけでもありません。
当時より収入が減っていたり、新たな借り入れやローンによって返済負担率が高くなっていたりすれば融資を見送られる可能性も十分考えられます。

もし住宅ローンの借換を検討しているなら、現在の返済を滞らせないことに加え、他の借り入れを完済して返済負担率を下げるといった対策が必要です。

▼フラット35の具体的な審査内容を解説！審査に落ちる人の特徴は？▼
フラット35の審査はゆるい？利用条件や審査に落ちる人の特徴を解説

借り換え時に費用がかかる

借換融資を利用する時は、諸費用が発生します。

【フラット35の借換融資に必要な主な費用】

• 融資手数料
• 印紙税
• 既存住宅ローンの抵当権抹消費用（免許税・司法書士報酬など）
• 新たな抵当権設定費用
• 未払い利息
• 適合証明検査費用
• 既存の住宅ローンの全額繰上返済手数料
• 一部火災・地震保険料

借換融資を行う時の諸費用は数十万円を超えることもあります。
一時的に出費が増えるため、借り換えを検討したタイミングでお金の準備をはじめておくと安心です。

ちなみに、これらの諸費用は借り入れに含めることも可能なので、一時的な出費も家計を圧迫する場合は検討しておきましょう。

同一の金融機関だと借り換えできない可能性がある

現在A社オリジナルの住宅ローンを利用している場合、同じA社が取り扱うフラット35への借り換えはできない可能性があります。

というのも、フラット35は「住宅金融支援機構」と民間の金融機関が協力して提供している仕組みのローンだからです。
一般的なフラット35では、融資が実行後に住宅金融支援機構が返済を受ける権利（債権）を金融機関から買い取ります。
金融機関は早い段階で融資金を回収できてリスクを抱えずに済むため、長期間にわたって金利が変わらない「全期間固定金利」の商品を提供できるのです。

一方、「保証型」のフラット35は少し仕組みが異なります。
保証型は債権は金融機関に残ったままで、住宅金融支援機構は返済できなくなったときに保証をする立場になるため、返済はずっと金融機関が受け取ることになるのです。

そのため、同じ金融機関内でフラット35に借り換えようとしても、仕組み上は単なるローンの条件変更とみなされ、金融機関にはほとんどメリットがありません。
結果として、借り換えの申し込みを断られるケースがあるのです。

返済額が低くなるとは限らない

住宅ローンの借り換えを検討するのは、あくまでも金利を下げられる時に限定しましょう。
返済金利を低くして利息を減らせないと、返済額を抑えるどころか借り換え後に増える可能性があります。

ローンを借り換えても返済すべき元金の額は変わりません。
返済負担を減らすには今より有利な返済条件に見直すことが不可欠なので、考えなしに借り換えるのはNGです。

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