住宅ローン本審査承認後でも融資に落ちる理由を解説します。

住宅ローンの本審査に承認されても、融資が実行されるまで手放しで喜ぶのは早いかもしれません。
実は本審査承認後の申込人の行動によっては融資に落ちる可能性があるのです。

特に仕事や収入の変化は返済能力に直結するため、融資直前に再審査をして最終判断されるケースもあります。
この記事では、住宅ローン本審査承認後に融資落ちする理由と、その対策を解説します。

住宅ローンの本審査承認後に落ちる5つの理由

住宅ローンの本審査承認後に融資落ちする理由を解説します。

通常は住宅ローンの本審査承認後に融資を断られることはほぼありません。
しかし、一度決まった融資を金融機関が拒むほどの変化が申込人に起こると、融資直前で審査結果が変わる可能性があります。

ここでは、住宅ローン本審査承認後に融資落ちするほどの大きな理由を5つ解説するので、住宅ローンを組もうとしている方はご覧ください。

転職や離職で収入が減少した

転職や離職によって収入が大幅に減少すると、本審査承認後でも住宅ローンに落ちる可能性があります。
特に審査から融資までの期間が長く、年度を超すような場合は要注意です。
このようなケースでは、審査通過していても所得証明書類で収入額を再確認することが多く、そこで収入減が認められると一転して融資を断られかねません。

融資の決定は、あくまでも審査時に提出した条件で返済能力を評価してもらった結果です。
審査時から条件が大きく変わると結果に影響を及ぼしかねないので、なるべく条件に変化がないよう生活するのが賢明です。

ちなみに、住宅金融支援機構の「2023年度 フラット35利用者調査」によると、融資区分別の年収倍率（※1）が約5倍〜8倍程度になっています。
収入が減ると自ずと年収倍率も高くなり、金融機関の貸し倒れリスクを高めることから融資の可能性を下がるため注意してください。

※1：年収倍率：申込人の年収と物件購入価格の比率。約7倍程度に抑えると無理なく返済しやすいと言われている。ただし、年収倍率は正常でも過去に返済遅れなどのマイナス要素があると関係なく審査落ちしやすい。

収入合算者の収入が減少した

収入合算者の収入が減少することも、本審査承認後に融資落ちする原因となります。

申込人（主債務者）の収入と親族（連帯保証人・連帯債務者）の収入を合わせて審査を受けることで、より高い融資額を借りやすくなるのが「収入合算」です。
収入合算では、申込人のパートナーとなる「収入合算者」の収入も審査対象となります。

そのため、本審査承認後に収入合算した親族の属性に変化があると返済リスクが増加したと捉えられ、審査落ちしかねません。
二人で審査を受けることで通常より高い借り入れに期待できる分、よりシビアな資金管理や生活管理が必要となることに注意です。

新たに借り入れを増やした

絶対に避けたいのが新たに借り入れを増やすことです。
特に「返済負担率」が大幅に上がるくらいお金を借りると、本審査承認後でも融資実行されない可能性があります。

【返済負担率】
収入における返済額の割合
無理なく返済し続けるには、住宅ローン以外の借り入れも含めて返済負担率を「20％〜25％」に抑えるのが理想的と言われる返済負担率＝年間返済額÷年収×100

たとえば、本審査承認時点では返済負担率が20％だった方が、別の借り入れを増やしたことで返済負担率が35％になった場合は直前で融資を断られかねません。
「車ローン」「教育ローン」「クレカ」「消費者金融」など、どんな形の借り入れも融資実行前の利用は避けるのが賢明です。

信用情報に傷をつけた

信用情報に傷をつけることも、審査落ちにつながる原因の一つです。

【信用情報】
金融機関が提供するローンやクレジットカードの申し込み・支払い状況が記載されている
一般的に2ヶ月〜3ヶ月の支払い延滞が発生すると事故歴が記載され「信用情報に傷がついた」状態となる
事故歴は完済後5年〜10年程度記載される

多くの金融機関やローンを提供している会社は、信用情報を「信用情報機関」から照会し、申込人の返済能力を判断します。
事故歴の記載は返済能力が低いことを示すため、記載がなくなるまで住宅ローンを組むことはほぼ不可能です。

せっかく本審査に承認されたのに、その後の行動で信用情報に傷をつけてしまうと審査通過に費やした努力が水の泡となります。

【信用情報に事故歴が記載される主な条件】
・返済を2ヶ月〜3ヶ月延滞した
・複数ローンへの申し込みと審査落ちを繰り返した
・クレジットカードの現金化をした
・クレジットカードを強制解約された
・債務整理をした

他の借り入れがある状態で住宅ローン本審査に承認された場合は、いつも以上に返済管理に力を入れて事故歴が記載されないよう努めてください。

健康状態が悪化した

実は、申込人の健康状態も住宅ローン審査に関係のあるポイントです。
住宅ローンを提供する金融機関の多くは「団体信用生命保険（団信）」への加入を義務付けていますが、健康状態に問題があると団信への加入が困難となります。

【団体信用生命保険】
住宅ローン契約者が死亡や重度の障害によって返済を続けられなくなった時の保険
加入していると保険会社が住宅ローンの残高相当の保険金を金融機関に支払う

団信に加入していれば、仮に契約者が返済できない状況になっても家を残すことができ、家族が返済義務を負うこともありません。
また、万が一のことがあっても保険会社が保険金を支払ってくれるため、金融機関にとっても貸し倒れするリスクがなくなります。

多くの金融機関は、リスクマネジメントの一環として団信への加入を義務付けています。
生命保険ということもあり、健康状態が悪いと加入を断られかねません。
返済が継続できなくなった時のことを考えて、団信に加入できるくらいの健康状態を維持しましょう。

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本審査承認後に融資落ちした時の2つのペナルティ

本審査承認後の融資落ちによって受けかねない以下のペナルティについて解説します。

・物件の売買契約がキャンセルになる
・売買契約キャンセルによって違約金が発生する

これらのペナルティを受けると、その後のライフプランにも影響が出る可能性があります。
本審査承認後から融資実行までに慎重な行動をするためにも、融資落ちのリスクを早い段階で理解しておきましょう。

物件の売買契約がキャンセルになる

本審査承認後に融資落ちすると、物件を買うためのお金を用意できないことから売買契約をキャンセルせざるを得ません。
ただし、融資を受けられないから自動的に契約解除になるわけではなく、基本的には売主に契約解除を申し入れることが必要です。

時間をかけて準備を進めても、融資を受けられなければ準備に費やした時間を無駄にしてしまう可能性があります。
また、マイホーム購入の夢を直前で手放すことになれば、精神的なダメージを負うこともあるでしょう。

物件の内見や売主との交渉にかけた時間、借り入れのために用意した書類を無駄にしないためにも、本審査承認後も油断しないことが重要です。

売買契約キャンセルによって違約金が発生する

売買契約をキャンセルすると違約金が発生する可能性があります。

売買契約は「融資後」ではなく、「事前審査通過後」に結ぶケースがほとんどです。
買主が住宅ローンを組めることを前提に売主は準備を進めるため、万が一融資落ちすると売主が損失を被ることになります。そのため、買主都合でやむなく契約を解除する場合は違約金の支払いが必要となるのです。

違約金の有無については、売買契約を結ぶ前に行われる「重要事項説明」のプロセスで説明されます。
違約金が発生することも理解したうえで契約を結んだ場合は、違約金の支払いは基本的に断ることができません。

契約内容によっては高額な違約金が発生するので、ギリギリで融資を断られるような行動は控えましょう。

本審査承認後に融資に落ちた時のペナルティ回避法

本審査後に融資落ちすると、前もって結んでいた売買契約を解約せざるを得なくなり、最悪の場合はペナルティを受けることになります。

しかし、ペナルティの内容を知っていれば売買契約時に先んじて対処することが可能です。

売買契約の解約によるペナルティを避け、損失を最小限に抑えるための方法を解説するのでご参考にしてください。

住宅ローン特約に入っておく

住宅ローン審査に落ちた時の対策として、「住宅ローン特約」がオプションとして付帯された売買契約を結ぶのがおすすめです。

売買契約にローン特約を付けることは義務ではありません。
しかし、不動産売買は取引金額と審査落ちした時のリスクが大きいため、買主保護の観点からローン特約を付けていることが一般的です。

住宅ローン特約がない契約を結ぶと、審査落ちによる売買契約の解除で違約金が必要になったり、手付金が返ってこなかったりします。
売買契約は審査落ちした時のことも考えながら進めることが重要です。

ちなみに、「解除権留保型」というローン特約は期限が定められている点に要注意です。
期限内に自ら契約解除の旨を通知しないと契約の効力が発生したまま解約できなくなる恐れがあります。

＊【住宅ローン特約】
住宅ローン審査に落ちた場合に売買契約を無条件で解除するための約定
特約に入っていれば契約成立時に支払った手付金の返還も受けられる

手付金を放棄して売買契約をキャンセルする

「手付解除」という形なら、融資に落ちた時でも売買契約を解除できます。
ローン特約をつけていない売買契約を結んだ時や、その期限が切れた時には手付金放棄による売買契約の解除が有効です。
ただし、以下の全条件を満たさないと認められない点に注意が必要です。

【手付解除が認められる条件】
・買主が売主に解約手付を交付している
・買主が手付金を放棄する
・売主が契約の履行に着手していない

まず、解約手付とは売買契約時に「後々解約する可能性」を踏まえて解約権を所持するために支払う手付金です。
手付金放棄による契約のキャンセルは、解約手付を支払ってはじめて可能となります。

そして、手付金の放棄によるキャンセルは「売主が契約の履行に着手する前」までに行う必要があります。
売主が登記手続きや不動産の一部の引き渡しなど、契約内容に関する行為を開始した後は手付解除は認められません。
ただし、売主が宅地建物取引業者で、買主が一般の購入者だった場合はクーリングオフ制度によるキャンセルが行えます。

本審査承認後から融資まで期間がある時の注意点

本審査承認後から融資が実行されるまで期間が空く時の注意点を解説します。

新築マンションや注文住宅は物件が完成するまで時間がかかるため、審査から融資実行までに数ヶ月の間が空くことがあります。
審査承認されても、融資実行までの期間内は慎重に行動しないと融資が中止されかねません。
5つの注意点を解説するので、融資を断られるリスクを下げるためのご参考にしてください。

転職や退職を控える

本審査承認後から融資実行までの期間は、転職や退職を避けるのが賢明です。
これは、金融機関が「同じ会社で働くことが安定した返済能力の維持にもつながる」と考える傾向にあるためです。

国土交通省住宅局が行った「令和4年度 民間住宅ローンの実態に関する調査報告書」によると、住宅ローン審査を行う金融機関の93.2％が「勤続年数」を重要な項目としています。
また、同調査では「3年以上の勤続年数」を求める機関が最も多くなっています。
この結果から、金融機関は「同じ会社で継続的に働くこと」を申込人の返済能力を測る際に重要視しているといえるでしょう。

しかし、転職や退職をすると審査時と融資時で申込人の条件が変わります。
審査時と条件が変わると融資前にあらためて返済能力が見直され、結果的に本審査承認後でも融資を断られる可能性があるのです。
たとえ転職で年収が高くなった場合でも融資落ちしかねないので注意しましょう。

クレジットカードなどの返済を遅らせない

クレジットカードや借り入れの返済を遅らせることも、本審査承認後の融資落ちにつながる恐れがあります。
特に、住宅ローン審査を受けた金融機関や、そのグループ会社が提供するクレカの返済遅れは融資落ちのリスクを大幅に高めるため要注意です。

また、別会社のクレカでも、2ヶ月以上返済に遅れると信用情報に事故歴が記載されます。
審査承認から融資まで期間が空く場合、融資実行前にあらためて信用情報を照会して申込人の情報を確認する可能性があります。
そこで審査時にはなかった延滞記録が確認されると返済能力が低下したと見なされ、本審査承認後の融資落ちとなる可能性があるのです。

融資を受けるのに重要な信頼を失わないためにも、日々の返済日管理を徹底しましょう。

借り入れを増やさない

住宅ローンの本審査承認後、油断して新たな借り入れをするのも非常に危険です。
信用情報には新しい借り入れ履歴も反映されるため、仮に信用情報の再確認が実施されると金融機関に借金の有無がすぐにバレてしまいます。

新規借り入れによる返済負担率の上昇は、申込人の月々の負担を増やすだけではありません。
金融機関の貸し倒れリスクも高めるため、本審査承認後でも住宅ローンの契約が白紙となる可能性があるのです。
たとえ少額の借り入れでも、審査時と条件を変えるリスキーな行動は避けることをおすすめします。

必要書類の再提出準備を進めておく

審査から融資までの期間が空く場合は、金融機関から再度書類の提出を求められる可能性があります。
書類に不備があるとチェックが長引くかもしれないので、早めに準備を進めておくと安心です。

【本審査承認後に再提出の可能性がある主な書類】
・源泉徴収票
・課税証明書
・給与証明書
・確定申告書

融資を待つまでの間に自身や収入合算者を取り巻く環境に変化があった場合は、書類審査が再び実施されると考えておくのが賢明です。

犯罪を犯さない

融資実行までの期間に限ったことではありませんが、犯罪を犯さないことも重要です。

犯罪歴自体は信用情報に記載されず、金融機関も申込人の前科などを調べることはないとされています。
しかし、逮捕・勾留され、その間に借り入れの返済遅延を起こすことで信用情報に傷がつくことは考えられるでしょう。

犯罪を犯すことは、間接的に住宅ローン審査に不利になる行動につながりやすいといえます。

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