住宅ローン審査を無理やり通過させる人物を「通し屋」と呼びます。

にわかに信じがたい話ですが、過去には審査通過できない方が通し屋を悪用して融資を受けたという話もあります。
もちろん正規の方法ではなく、最悪の場合は法で罰せられることも考えられるでしょう。

融資を受けたくても通し屋のような悪徳業者を使って審査を受けるのはNGです。
この記事で自力で住宅ローン審査を通過する方法と注意点を解説するのでご覧ください。

現代で住宅ローンの通し屋は通用しない

現代の住宅ローンにおいて、「通し屋」を利用した審査通過は不可能です。

【通し屋とは？】
住宅ローン融資を受けるのが難しい方から依頼を受け、裏技的な方法でローンを承認させてお金を借りられるようサポートする人物。
何かしらのコネクションや虚偽申告などを用いることもあるため、通し屋を使って融資を受けることは明らかに違法。

過去には通し屋を利用して住宅ローン融資を不正に受けていた方々もいたと言われますが、現代は規制が厳しくなったことで通し屋は存在しなくなりました。
万が一通し屋を利用して融資を受けると、「不正融資」として詐欺罪に問われかねません。
また、後から通し屋を利用した事実が判明すると融資額の一括返済を求められることもあります。

融資を受ける方の代わりにローン申し込みなどの代行をすることは「ローン媒介」といって、賃金業登録を受けていないと実施は不可能です。
無登録でのローン媒介は「10年以下の懲役もしくは3,000万円以下の罰金もしくはその両方」が科せられる重罪で、通し屋にもメリットはありません。

住宅ローン審査に通過できない場合は先に原因を精査し、正しい対策を練ることが重要です。

住宅ローン審査に通らない方の7つの特徴

住宅ローン審査に通らない方は、これから紹介する7つの特徴に当てはまっている可能性が高いです。
通し屋のような裏技を使う前に、審査落ちの理由を知って正しく対策をすれば後ろめたい気持ちを抱えたまま融資を受けずに済むうえに、全額返済や罪に問われるリスクも抑えられます。

住宅ローン審査を通過するのに自信がない方はご参考にしてください。

• 信用情報に傷がついている
• 年収に対して返済額が多い
• 物件の担保評価が低い
• 完済時年齢が高い
• 勤続年数が短い
• 雇用形態が不安定
• 過去に既往歴がある

上記どれか1つに当てはまるだけでも住宅ローン審査落ちにつながるので、融資を受けたい方はなるべく早く対策を図るのがおすすめです。

信用情報に傷がついている

住宅ローン審査に通らない1つ目の理由として「信用情報」に傷がついていることが挙げられます。

信用情報とは「CIC」や「JICC」といった信用情報機関が保管する「ローン商品やクレジット商品の利用履歴」のようなものです。
個人の借入・返済額や返済状況が掲載されており、銀行やクレジット会社などが個人の返済能力を確かめるために活用しています。

仮に返済遅れがあると「異動」というステータスが付与され、いわゆる「傷がついた状態」となります。
傷がついていると返済能力に難があると評価されやすく、ローン審査には通過しづらくなります。

異動のステータスは返済遅れのあった借り入れを完済して「5年〜7年」経過しないと削除されません。
その間は住宅ローンやマイカーローンなど銀行系のローン商品の審査通過は困難になります。

年収に対して返済額が多い

現在の年収に対して、返済額の割合が多い場合も審査通過が難しくなります。
この割合は「返済負担率」と呼ばれ、個人の返済能力がどれほど残っているか判断する指標として活用されます。

【返済負担率の求め方】
返済負担率＝年間返済額÷年収×100

★年収600万円で年間返済額が150万円だった場合

150（万円）÷600（万円）×100＝25（％）
返済負担率：25％

家計の圧迫を防ぎつつ返済を進めるには、返済負担率を20％〜25％に抑えるのが理想です。
逆に30％〜35％を超えるようだと毎月返済に追われやすくなり、返済リスクが高まることで審査通過も困難になります。

住宅ローン審査では他社の借り入れも含めて返済負担率を計算します。
すでに借り入れがあると返済負担率が高くなりやすいため、審査前に少しでも借金を返すのが返済負担率を下げるコツといえるでしょう。

物件の担保評価が低い

購入予定物件の担保評価の低さも、住宅ローン審査の通過を難しくさせる要因の一つです。

ローンで購入した物件は、契約者が返済不能になった時にローンの残債をカバーするための担保となります。
具体的には、返済が一定期間以上滞ると、物件に設定された「抵当権（ていとうけん）」を銀行が行使し、物件を競売にかけて得た利益で残りの融資額を回収するのです。
物件そのものが保険として機能するため、多くの住宅ローンでは保証人を立てる必要がありません。

しかし、物件によっては審査で「お金を回収できるほどの価値がない」と判断されるケースがあります。
物件が担保にならないと契約者が返済できなくなった際に銀行が残りのお金を回収できないため、リスク回避のために融資は見送られるのです。

住宅ローン審査では、選んだ物件の価値も重視されると理解しておくと物件選びがしやすくなるでしょう。

完済時年齢が高い

完済時年齢とは「完済時の予定年齢」です。
「令和6年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」からわかるように「98.4％」の金融機関が審査項目として重視しています。

完済時年齢で主に判断できることは「退職後の返済がどのくらい続くか？」という点です。
たとえば30歳で35年ローンを組んだ時の完済時年齢は「65歳」で、順調に返済できれば定年退職直後か働き続けている間にローンを完済できます。

逆に完済時年齢が80歳を超えるような方が住宅ローンを組むと、退職後で安定収入がなかったり、病気の治療に悩まされたりしがちな老後の返済期間が長期化します。
不安定な時期の返済期間が長引くため、契約者は返済を続けられなくなるリスク、銀行は返済を受けられなくなるリスクをお互いに負いかねません。

そのため、銀行などは住宅ローン商品の申し込み条件に完済時年齢を設けて、将来的に返済リスクが高くなりそうな申込人への融資を断っているのです。

勤続年数が短い

住宅ローン審査でチェックされるのは、申し込み人の資金状況だけではありません。
「勤続年数」も審査項目の一つで、主に「将来的な返済能力」を判断するのに重視されます。

勤続年数が短い「新卒」や「転職直後」の方は、3年・5年・10年と一定期間働き続けている方と比べてすぐに退職する可能性が否定できません。
働いている年数が短いと、退職して安定収入を失いかねないと判断され、残念ながら融資を断られやすいのです。

完済時年齢と同様に9割以上の金融機関が審査項目としているため、申し込みタイミングは勤続年数も加味して考えてみてください。

雇用形態が不安定

雇用形態が不安定な方も住宅ローン審査に落ちがちです。
銀行や商品によっては申し込み可能な雇用形態が決まっているため、正社員以外だと審査通過は難しくなるケースが少なくありません。

【住宅ローン審査で不利になりやすい雇用形態】

• 契約社員
• 派遣社員
• アルバイト,パート
• 個人事業主
• 経営者
  など

このように、収入の変動が大きかったり、働く年数が限定的だったりする勤め方だと、返済を安定的に続けづらいとして審査に落とされる可能性があります。

ただし、数多く存在する住宅ローンのなかには、雇用形態が不安定でも審査対象としてくれるものもあります。
代表的な住宅ローンでもある「フラット35」など、審査基準に雇用形態を含めていない商品を選びつつ、収入の安定性や資金状況をアピールすることで審査通過を目指すのがおすすめです。

過去に既往歴がある

過去の既往歴がある方、すなわち過去に大きな病気をしたことがある場合も審査落ちの可能性が高くなります。
これは、健康状態に不安があると団体信用生命保険（団信）に加入しづらくなるからです。

【団体信用生命保険とは？】
住宅ローン契約者が死亡したり、障害を負ったりして返済できなくなった時に下りる保険。
住宅ローンの残高が0円になるため家族に返済負担を残さずマイホームは手放さずにいられる。

団信に加入していれば、万が一のことが起きても返済に関する心配が残りません。
また、保険金が下りれば銀行側も融資金を回収できるので、リスクヘッジの一環として住宅ローン契約時は団信の加入を義務付けているのが一般的です。

しかし、保険は団信に限らず健康の不安があると加入が難しくなります。
過去の既往歴によって団信に加入できないと銀行の貸し倒れリスクが高まるため、残念ながら審査落ちとなりやすいのです。

ちなみに、団信申し込み時は既往歴の正しい告知が必須です。
仮に情報を偽って融資を受けると「告知義務違反」となります。
後々融資金の一括返済を求められるため、ローンを組むためとはいえ情報を偽らずに審査を受けるようにしてください。

▼住宅ローン審査でチェックされる基準を一挙紹介！審査落ちの理由も！▼
住宅ローン審査の基準を徹底解説！審査通過までの流れや落とされる理由も解説

住宅ローン審査を通過しやすくする7つの方法

ここでは、住宅ローン審査を通過しやすくする7つの方法をご紹介します。

住宅ローンの審査は、銀行と保証会社が約1ヶ月程度の時間をかけてじっくり行います。
数千万円という大きな額を融資するため、申込人の返済能力をあらゆる点から評価しているのです。

審査において小細工は通用しませんが、自身が抱える融資を阻む要因を前もって取り除けば通過確率は高められます。
以下の7つが効果的な方法です。

• FPに相談して資金計画を立て直す
• 事業計画書を作成する
• 他の借り入れの延滞をしない
• 借金を完済する
• 金融機関を変える
• 頭金を増やす
• ペアローンや収入合算を検討する

1つずつ解説するので、当てはまりそうな点があればご参考にしてください。

FPに相談して資金計画を立て直す

ファイナンシャルプランナー（FP）に相談して資金計画を立て直すと、返済能力に余裕が生まれて審査での心証を高められる可能性があります。

FPはライフプランに基づいた資金計画を立てるお金の専門家です。
「返済負担率」などを改善するプランを考案してもらえば、審査を有利に進められる状況に変えやすくなります。

たとえば、家計簿を見直して無駄な支出を削減すれば、既存の借り入れに充てられるお金も増えます。
繰り上げ返済をしながら早めに完済すれば返済負担率が低下するので、以前より審査通過の確率は高くなるでしょう。

「融資を受けられない」と思っている方でも、支出をスリム化すればマイホームを入手できるかもしれません。

事業計画書を作成する

審査通過に役立つのが「事業計画書」です。
経営者や個人事業主のように収入が不安定になりやすい職業だと、金融機関に「返済を続けられる安定性がない」と判断されやすい傾向にあります。
ゆえに、審査通過の可能性を高めるには、事業計画書を用いて収入と返済能力をアピールすることが効果的なのです。

また、金融機関によっては事業計画書の提出を義務付けていることもあります。
経営者・個人事業主は事業計画書の提出が求められやすいので、「事業計画書作成代行センター」などの信頼できる機関に相談をおすすめします。

他の借り入れの延滞をしない

住宅ローン審査の通過を目指すなら、既存の返済に遅れないことが重要です。
もし延滞が61日以上もしくは3ヶ月以上続くと、信用情報に「異動」というステータスが付与されます。

この状態で審査を受けると、金融機関は「申込人は返済能力を失っている」と判断するためほとんどの審査で不通過となるのです。
住宅ローン以外の借り入れ状況も審査時に確認されるので、期日通りの返済を続けることが欠かせません。

借金を完済する

借金を完済してから住宅ローン審査に申し込むのもおすすめです。

マイカーローンや教育ローンなど、他の借金が残った状態で審査に申し込むと返済負担率の高さがネックになり審査落ちしかねません。
しかし、完済後なら返済負担率が審査の足かせにならないうえに、ローンを返しきったという実績をアピールできます。

雇用形態や年齢などの条件が不安で審査落ちを懸念している方は、無理のない範囲で借金を返してから申し込むことを検討してみてください。

なお、複数の借金と住宅ローンの返済を同時に進めたい方には「おまとめローン」がおすすめです。
さまざまな借金があると、借り入れ条件が異なることで返済日が月に複数回あったり、必要以上に利息の支払いが増えたりします。

おまとめローンなら複数の借金を一本化し、同じ金利で返済を続けられるので以前より利息の支払いを減らせる可能性があります。
以下の記事では、おまとめローンの仕組みとメリットを詳しく紹介しているのでご参考にしてください。

おまとめローンとは？借金をまとめる時の注意点や選ぶ時のポイントを解説

金融機関を変える

住宅ローン審査に通らなかったといって、他の金融機関の審査も必ず落ちるわけではありません。
審査基準は金融機関やローン商品によって異なります。

A社で審査落ちしても、B社では審査に通過して融資を受けられる可能性があるのです。

以下の項目に問題がないと予測できるにも関わらず審査落ちした場合は、他社の審査申し込みを検討してみてください。

✓完済時年齢が金融機関の基準に収まっている
✓団信に加入できる健康状態である
✓十分な年収がある
✓他の借り入れも含めて返済負担率が高くない
✓購入予定物件の担保価値が低いようには感じない

仮に複数の審査に申し込む場合は、半年で2社〜3社程度に抑えるのが良いでしょう。
実は審査の申し込み履歴は信用情報に約半年ほど掲載されます。
審査落ちの履歴が多いと返済能力を疑われやすくなるため、再び審査に申し込む時は半年ほど時間を空けるのが得策です。

頭金を増やす

住宅ローンの審査を有利に進めるためには、頭金を増やすことも大きな武器になります。
頭金を多く用意できれば、その分借入額が減って返済負担率が下がります。
金融機関にとってリスクが低い顧客として評価されやすくなるため、審査通過の可能性は高まるでしょう。

頭金の一般的な目安は物件購入価格の10％〜20％程度です。
必ず頭金を入れる必要はありませんが、審査通過の可能性を高めて、将来的な返済負担を減らすためにも資金状況によっては多めの支払いを検討しましょう。

ペアローンや収入合算を検討する

住宅ローン審査に不安がある場合は、ペアローンや収入合算の活用を検討しましょう。
ペアローンは、夫婦などがそれぞれの名義で住宅ローンを組む仕組みで、二人分の収入を審査に反映させられます。
二人で2,500円ずつ借り、合計で5,000万円の融資を受けるという形を取れます。

一方収入合算は、メインで申し込みや返済をする「主債務者」の収入に、配偶者や親族など一人分の収入を足して審査を受けられる仕組みです。
単独で申し込むより審査対象の収入が高くなり、融資額も増やしやすくなります。
一人の収入で審査通過が難しい場合は、配偶者の協力を得て住宅ローンを組むのも一つの方法です。

審査通過できない方におすすめの住宅ローン

銀行が提供する住宅ローン審査に通過できなくても、すぐにマイホームの入手を断念する必要はありません。
住宅ローンのなかには、審査や申込条件が比較的緩く、より多くの方が選びやすい商品も存在します。

審査に通過できなかった場合は、商品選びから見直してみるのもおすすめです。
ここでは審査通過が難しい方におすすめの住宅ローンを紹介します。

フラット35

「フラット35」は、審査通過が難しい方におすすめの住宅ローンとして代表的です。
一般的な住宅ローンより申し込み条件が緩いのが特徴で、以下のような条件を満たしていれば審査を受けられます。

【フラット35の主な申込条件】

• 申し込み時の年齢が満70歳未満
• 日本国籍を持っている,永住許可を受けている,特別永住者である
• 返済負担率が一定以下（年収400万円未満：30％以下,年収400万円以上：35％以下）

基本的には、上記の3要素を満たせばフラット35に申し込めます。
雇用形態や勤続年数で審査を弾かれることがないため、マイホームを諦められない方の強い味方となるでしょう。

▼ブラックリストでもフラット35は利用できる？審査通過率を高める対策方法を解説！▼
ブラックリスト入りでもフラット35に通った事例はある？審査対策を解説

地方銀行の住宅ローン

メガバンクやネット銀行など、大手企業の住宅ローン審査に通過できなかった場合は、地方銀行の住宅ローンも検討してみてください。
大手と比べて審査が柔軟かつ、申込人の状況を汲んだうえで審査してくれる可能性があります。

たとえば、住んでいる地域の地方銀行を長く使っていると、それまでの取引履歴が加点要素になる場合があるのです。
もし使い続けている銀行があるなら、その銀行の住宅ローン商品で審査通過を目指すのも得策といえます。

住宅ローンを申し込む時の注意点

住宅ローンを申し込む時の注意点を3つ解説します。

仮に審査に通過できる状況でも、申し込み時にミスをすると審査は不通過となる可能性が高いです。
また、融資を受けるために情報を偽ると、融資金の一括返済を求められて生活が破綻する恐れがあります。

以下の3点を意識し、適切かつ確実に住宅ローン審査を通過できるようにしてください。

• 申し込み条件をしっかりチェックする
• 提出書類を偽造しない
• 短期間で複数の銀行に申し込みすぎない

1つずつ解説します。

申し込み条件をしっかりチェックする

各金融機関が定める条件を確認してから住宅ローンに申し込みましょう。
条件を満たしていないことが原因で審査落ちした場合でも、信用情報には審査落ちの履歴が残ります。

チェック不足による審査落ち履歴で他社の審査に影響を与えるのは非常にもったいない話です。
雇用形態や勤続年数はもちろん、返済負担率や銀行独自の条件も隈なく確認し、無駄な審査落ちを防ぎましょう。

提出書類を偽造しない

銀行に提出する書類の偽造は絶対にやめましょう。

「審査を少しでも有利にしたい」と思っても、源泉徴収票や所得証明書など、必要書類の改ざんはNGです。
これらの書類の偽造は「私文書偽造罪」などに該当する立派な犯罪行為となります。

さらに、偽造した書類を用いて融資を受けると詐欺罪となり、処罰される可能性が否めません。
融資金は一括返済を求められ、資金を失ったり、多額の借金を負ったりする原因となるので、必ず手を加えていない書類を提出して正々堂々審査を受けましょう。

短期間で複数の銀行に申し込みすぎない

「多くの金融機関に申し込めば融資を受けやすくなる」という考えは誤解です。
住宅ローンの申し込み履歴は、審査落ち履歴と同様に信用情報に掲載されます。

金融機関は審査時に必ず信用情報を照会しますが、仮に多数の審査落ち履歴があると返済能力に疑念を抱かれかねません。
「資金繰りに困っているのではないか」「他社で審査落ちする懸念点があるのでは」と、マイナスな印象を与えてしまいます。

審査通過の可能性を高めたくても、審査落ちの履歴を残しすぎないためには3社程度への申し込みに抑えるべきです。
融資を諦めたくない場合は、信用情報に掲載された申し込み履歴が消える「半年程度」の期間を空けて再チャレンジしてみてください。

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他の借り入れを一本化しつつ住宅ローンを新規で組める可能性があるので、毎月の返済額を減らしつつマイホームを手に入れたい方におすすめとなっています。

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