マイホーム購入で住宅金融支援機構と金融機関が連携している住宅ローン「フラット35」の利用を検討する際、失敗・後悔のない選択をしたい方も多いはずです。
実際のところ、フラット35を利用して数多くの失敗談があるため、未然に失敗を防ぐことは重要です。

本記事では、フラット35のよくある失敗談や後悔しないための対策を詳しく紹介します。
フラット35の基本情報やリスクと対策についても解説するので、フラット35について詳しく知りたいという方は、ぜひ参考にしてください。

フラット35のよくある失敗談

フラット35を利用する前に、まずは以下の失敗談を確認しましょう。

• 頭金なしで購入した
• 住宅購入前に別のローンを組んだ
• 金利の知識なしで選んだ
• 住宅の技術基準が満たずに審査に落ちた
• 団信未加入で残された家族が返済することになった
• 生活防衛資金を確保せずに早期返済した
• 返済期間を長く取りすぎた

フラット35を契約して後悔しないためにも、一つずつ確認しましょう。

頭金なしで購入した

住宅金融支援機構が債権を買い取る、フラット35の「買取型」を利用することで、頭金なしで物件を購入できます。
そのため、手持ちの資金が少ない方や直近の家計に与える影響を抑えたい方には向いています。

ただし、頭金が物件購入価格の10％未満の場合、金利が上乗せされるため、利息負担が大きくなる傾向です。

もし、購入段階で手持ちの資金が少ない方は、返済負担を抑えるためにも、購入物件・時期を見直したり、資金が物件購入価格の10％以上貯まるまで待ったりして、後悔しない対策を講じましょう。

住宅購入前に別のローンを組んだ

フラット35の審査直前に、カーローンや教育ローンなどを組んでしまい、総返済負担率が基準を超えて審査に落ちた事例があります。

そもそも総返済負担率は、年収に占める年間総返済額の割合のことで、低いほど審査に通りやすいです。
たとえば、年収500万円の方が他社から年間100万円の借り入れを行うと、総返済負担率は20％です。
フラット35では、年収に応じて総返済負担率の上限が決まっており、30％あるいは35％と設定しています。

このようにフラット35の審査では、総返済負担率が重視される項目の一つであるため、住宅購入を間近に控えている方は、別のローンを組まないようにしましょう。

金利の知識なしで選んだ

金利に関する知識が不足していたため、自身の返済計画とあわない金利タイプを選択してしまった方もいます。

単に金利といっても、住宅ローンには以下の3種類の金利タイプがあります。

• 全期間固定金利型
• 固定金利期間選択型
• 変動金利型

金利タイプを検討する際は、変動金利と固定金利の違いを明確に理解することが重要です。

変動金利は固定金利と比べて金利が安くなりますが、金利の変動リスクがあるため、市場金利や物価により金利が上昇すると、総返済額が増える可能性があります。
一方、固定金利は契約から完済まで金利が変動することはありません。
ただし、変動リスクがない分、金利は高めに設定してあり、仮に市場金利が下降しても返済額は少なくなることはなく変わりません。

このように、金利の変動リスクを抑えたい方は変動金利型を、完済まで一定の金額で計画的に返済したい方は全期間固定金利型を選びましょう。
もし、現在は金利の上昇局面であるものの、数年したら下降すると考えるなら、契約途中で固定金利から変動金利に切り替えられる固定金利期間選択型を選ぶのも一つの手です。

なお、フラット35は全期間固定金利型のみの提供であるため、他の金利タイプを選択したい場合は金融機関が提供している通常の住宅ローンを選ぶ必要があります。

このように、自身にあった最適な金利タイプを選ぶためにも、現在の家計状況やリスク許容度を踏まえて選択しましょう。

住宅の技術基準が満たずに審査に落ちた

フラット35を利用する際、住宅金融支援機構が定める独自の技術基準を知らずに物件を選び、審査に落ちた事例があります。

新築一戸建て住宅を建てる場合、以下のような主な基準項目を満たさないと、フラット35は利用できません。

• 原則として一般の道に2m以上接すること
• 住宅の規模が70㎡以上
• 断熱構造が一定の等級あるいは基準以上であること
• 耐火構造もしくは準耐火構造であることまたは耐久性基準に適合すること
• 点検口などを設置

参照元：住宅金融支援機構｜【フラット35】新築住宅の技術基準の概要

フラット35を利用するためには、基準項目に適合していることを示す適合証明書を取得する必要があります。
そのため、金融機関が提供している一般的な住宅ローンよりも審査が厳しい傾向です。

もし、フラット35の利用を考えている場合は、事前に基準項目を把握し審査に通過できるか確認することが大事です。

団信未加入で残された家族が返済することになった

フラット35は、団信（団体信用生命保険）への加入が任意のため、加入しなくても住宅ローンの契約ができます。

そもそも団信とは、住宅ローン契約者が死亡・所定の高度障害状態などにより返済が困難になった場合、保険金がおりて住宅ローン残高に充当して返済できる保険のことです。
そのため、団信未加入のまま契約者が死亡や障害などによって返済が困難になった場合、残された家族が代わりに返済する必要があります。

このようにフラット35は、健康状態がよくないため団信に加入できなかった方も借り入れできるものの、団信に加入しない場合は、そのリスクを十分に理解することが重要です。

生活防衛資金を確保せずに早期返済した

生活防衛資金を確保せずに繰り上げ返済を行ってしまったため、急な出費や収入減少時に対応できず、生活に苦労したケースがあります。

まとまった金額を予定よりも早く返済する繰り上げ返済は、支払う利息を減らせるため、結果として毎月の返済額を軽くしたり、返済期間を短くできたりとメリットがあります。
ただし、支払う利息が気になるあまり、早期返済にこだわりすぎると、かえって家計の負担が増える可能性があるので注意が必要です。
具体的には、繰り上げ返済をしすぎて手元に資金がなくなり、生活費を補うためにより金利の高いローンを組むと、かえって支払う利息が増えて本末転倒な結果を招きます。

フラット35は繰り上げ返済手数料が無料のため、早期返済がしやすい環境です。
しかし、繰り上げ返済を行うと現在の生活に影響が出る可能性があるので、くれぐれも生活に必要な資金を確保してから行ってください。

返済期間を長く取りすぎた

フラット35を利用する多くの方は、返済期間35年の住宅ローンを組むのが一般的です。
返済期間が長くなると毎月の返済額を減らせるため、返済負担を軽減することが可能です。

しかし、長期にわたって返済が続くと、場合によって定年退職後も返済が続くことになり、老後の生活設計に支障をきたすケースがあります。
たとえば、35歳で家を購入した場合、返済期間35年の住宅ローンを組むと完済時は70歳になります。
退職まで収入を維持できるとは限らないうえに、仮に65歳で退職したらその後の5年間は年金や貯金などで返済を続ける必要があるのです。

このように返済期間を長く取りすぎると、老後の資金にも影響を及ぼし、生活に余裕がなくなる点には注意しましょう。

フラット35の失敗談に基づいた後悔しないための対策

フラット35の失敗談を踏まえると、後悔を避けるためには以下の対策を講じることが重要です。

• 事前シミュレーションを行う
• 専門家に相談して決める
• 複数の金融機関と比較する
• ライフプランを踏まえて考える
• 基本情報を把握しリスク対策を進める

それぞれ順を追って解説します。

事前シミュレーションを行う

フラット35を利用する際は、あらかじめ返済シミュレーションを活用して、返済額を確認することが大事です。

フラット35は、完済まで金利が変わらない全期間固定金利型の住宅ローンであるため、返済計画が立てやすいのが特徴です。
返済シミュレーションを利用することで、以下のようなことがわかります。

• 毎月の返済額
• 諸費用と支払う利息も含めた総返済額
• 返済額も含めた収支
• 返済計画の実効性

返済シミュレーションでは、毎月の返済額と総返済額が明確になるため、現在の収入や貯蓄状況と照らし合わせることで、家を購入すべきタイミングなのか判断しやすくなります。
頭金の有無、返済期間、適用金利などを考慮して、自身が余裕を持って支払える返済額を探しましょう。

専門家に相談して決める

フラット35で後悔しないためにも、住宅ローンの専門家へ相談してから決めましょう。

専門家に相談することで、返済シミュレーションの結果に基づき、個々の収入状況やライフプランを踏まえた適切なアドバイスを受けることが可能です。
これにより、将来についてより具体的な返済計画を立てられます。

もちろん、自身で返済シミュレーションを用いて返済計画を考えられるものの、専門家へ相談した方が、より実効性のある細かい返済計画を作成できます。

複数の金融機関と比較する

自身のニーズにあったフラット35を選ぶためにも、複数の金融機関と比較して決めることが大事です。
そのとき、以下のポイントを意識しましょう。

• タイプの提供範囲
• 事務手数料
• 団信の保険料
• 金利
• オプション

フラット35には、買取型と保証型の2種類のタイプがあります。
買取型は、住宅金融支援機構が債権を買い取るタイプのことで、事務手数料が安く抑えられる代わりに金利が高くなります。
一方、保証型は金融機関が債権を保有し住宅金融支援機構が保証するタイプのことで、金利は安くなるものの、事務手数料や団信の保険料など初期費用が高くなる傾向です。

一般的にフラット35のタイプは買取型が主流のため、保証型を選ぶ際は、提供の有無を確認する必要があります。

また、金融機関によっては、以下のようにオプションの内容が異なります。

• 住信SBIネット銀行：追加負担なしで全疾病保証を付帯できる
• 楽天銀行：ハッピープログラムの会員ステージが上がる
• イオン銀行：イオングループ内のショッピングが毎日5％割り引きになる

このように、1つの金融機関を選ぶ際は、さまざまなポイントを意識して自身の家計状況にあったフラット35を選ぶことが重要です。

ライフプランを踏まえて考える

フラット35で失敗する方の多くは、自身のライフプランを考えずにあいまいな返済計画を立てている傾向です。
後悔しない返済計画を立てるためにも、以下のようなライフプランを考慮して決める必要があります。

• 子どもをつくる人数・タイミング
• 子どもの進路
• 両親の介護
• 転職・退職時期
• 老後

ライフプランを踏まえて考えることで、将来にかかる金額やそのタイミングが明確になります。
長期にわたって返済計画を立てる際は、現在の生活状況だけで判断せず、今後起こりうる大きな支出を考えて作成しましょう。

基本情報を把握しリスク対策を進める

そもそもフラット35を利用する以上、基本的な知識を把握しましょう。

フラット35は、民間の金融機関が提供している一般的な住宅ローンと比べて、特徴や審査基準などが異なります。
また、フラット35が提供している全期間固定金利型の住宅ローンは、変動金利型と比較すると変動リスクがないものの、少なからずリスクはあります。

もし、フラット35の利用を検討している方は、正しい知識を持ち適切なリスク対策を講じて、将来の不測の事態に備えましょう。

詳しいフラット35の基本情報やリスク対策は、次の見出し以降で解説します。

フラット35の基本情報

フラット35を利用するためには、特徴や審査基準などの基本情報を確認しましょう。
メリットとデメリットもあわせて紹介するので、それらを踏まえてフラット35は自身に適しているのかを検討してください。

フラット35の特徴

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。

民間の金融機関だけが提供している一般的な住宅ローンと比べると、以下のように異なった特徴があります。

• 借り入れ時に金利が確定し完済まで変わらない
• 団信への加入が任意で選択できる
• 保証人なしで契約できる
• 保証料や繰り上げ返済手数料がかからない
• 性能の高い家向けのフラット35Sがある

このように、フラット35は毎月の返済額を一定にしたい方や、団信への加入や保証人が必須といった、一般的な住宅ローン審査の利用条件に該当しない方などには検討の余地があります。

フラット35の審査基準

フラット35の審査は、住宅金融支援機構が定める独自の基準に基づいて行われるため、以下のように一般的な住宅ローンにはない審査基準もあります。

申し込み者の要件

• 申込時の年齢が満70歳未満（親子リレー返済の場合は満70歳以上も可）
• 日本国籍または、永住許可者・特別永住者
• 信用情報のチェック
• 資金用途が申込本人また親族が住む住宅の建設・購入資金である
• 年収に応じた総返済負担率が基準以下である

年収	400万円未満	400万円以上
基準	30％以下	35％以下

参照元：住宅金融支援機構｜【フラット35】ご利用条件

建物の要件（一戸建て新築住宅の場合）

• 接道（原則一般道に2m以上接する）
• 住宅の規模（住宅部分の床面積）：70平方メートル以上
• 住宅の規格：原則2以上の居住室（家具等仕切り可）
  炊事室、便所及び浴室の設置
• 併用住宅の床面積：併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上
• 戸建型式など：木造の住宅は一戸建てまたは連続建てのみ
• 断熱構造：断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上
  または建築物エネルギー消費性能基準を満たす
• 住宅の構造：耐火構造もしくは準耐火構造
  または耐久性基準に適合
• 配管設備の点検：点検口などの設置
• 区画： 住宅相互間等を1時間準耐火構造などの界床・界壁で区画

参照元：住宅金融支援機構｜【フラット35】新築住宅の技術基準の概要

これらの要件を満たさないと、審査に落ちる可能性が高いです。

フラット35の審査についてさらに詳しく知りたいという方は、以下の記事を参考にしてください。
フラット35の審査はゆるい？利用条件や審査に落ちる人の特徴を解説

フラット35を利用するメリット

フラット35を利用するメリットとして、以下のことが挙げられます。

• 固定金利で返済計画を立てやすい
• 民間の金融機関よりも審査に通りやすい
• 保証人を探す手間を省ける
• 初期費用が安く抑えられる
• 返済時期や返済方法などを柔軟に変更できる

フラット35は、ライフイベントや家族構成にあわせて柔軟に選べます。
具体的には、フラット35子育てプラスやフラット35地域連携型など、条件を満たすことで借り入れ金利を引き下げられるプランがあります。

また、借り入れ後も振込期日やボーナス払い月といった返済時期や返済方法の変更などを行うことが可能です。

このように、フラット35は長期にわたって住宅ローンを返済することを見込んで、さまざまなプランや返済方法があるため、その時のライフプランにあわせて柔軟に対応できるのがメリットの一つです。

フラット35を利用する際の注意点

フラット35には数多くのメリットがありますが、以下の点に注意することも大事です。

• 金利が高めに設定してある
• 住宅によっては審査に通らない可能性がある
• 総返済負担率の基準を満たす必要がある

フラット35では、一般的な住宅ローンにはない独自の審査基準があるため、場合によっては審査に通過できない可能性があります。
審査に通過するためにも、建物の要件を満たせる住宅を選定したり、他ローンからの借り入れ額を減らしたりと対策を講じる必要があります。

このように、フラット35には通常の住宅ローンにはない要素が数多くあるので、詳しく知りたいという方は、以下の記事を参考にしてください。
フラット35とは？他の住宅ローンにない特徴や審査基準、メリットを解説！

フラット35に潜むリスクと対策

フラット35に限らず住宅ローンを利用する際、以下のようなリスクが潜んでいます。

• 生活変化による収入の低下・支出の増加
• ランニングコストの増加
• 災害の発生

それぞれの対策についても詳しく解説します。

生活変化による収入の低下・支出の増加

住宅ローンを組むことで、以下のような生活の変化に対応しにくくなります。

• 転職・転勤
• 病気やケガ
• 引っ越し
• 子育て
• 両親の介護

フラット35は、全期間固定金利であるため返済額は一定ですが、収入の低下や支出の増加により返済負担が大きくなるリスクがあります。
このリスクを軽減するためには、借り入れ時には生活防衛資金を確保し、余裕を持った返済計画を立てることが重要です。

生活の変化に対して柔軟に対応するためにも、あらかじめ資金を貯めておきましょう。

ランニングコストの増加

物件を購入することでかかる費用は、住宅ローンの返済だけではありません。

以下のようなランニングコストがかかる点には注意が必要です。

• 固定資産税・都市計画税
• 設備のメンテナンス費用
• 外壁や屋根の修理費用

固定資産税や都市計画税は、物件によって納める額が異なるものの、一定の要件を満たすことで軽減措置を受けられるケースがあります。
詳しくは「国土交通省｜新築住宅に係る税額の減額措置」を確認しましょう。

一方、家を維持するためにかかる費用は、対策として耐久性のある素材や塗料を選ぶ、アフターサービスが充実している住宅メーカーを選ぶといったことを考えることが重要です。

毎年の納税額や数年後に想定される家のメンテナンス費用は、住宅ローンを組む前にある程度わかることなので、住宅ローンの総返済額も加えたトータルの費用を確認しましょう。

災害の発生

住宅ローンを組む際に避けられないのが災害リスクです。
地震や洪水、土砂災害などで自宅が被災して損壊を受けたとしても、基本的に住宅ローンが免除されることはありません。

少しでもリスクを減らすためにも、物件購入時にハザードマップを確認して、災害のリスクが低い地域であるのかを確認することが大事です。
また、仮に被災したとしてもフラット35は返済方法の変更を受けられるため、「住宅金融支援機構｜被災された方への返済方法変更」にて内容を事前に確認することも重要です。

フラット35の失敗談を作る前にまずは「まるっとローン」に相談しよう！

フラット35には、数多くの失敗談があります。
具体的には、返済負担が想定よりも大きかったり住宅の技術基準を満たせなかったりと、さまざまな声が寄せられています。
こうした失敗談を作らないためには、住宅ローンの専門家へ相談してから決めることが有効です。

もし、フラット35も含めた住宅ローンの相談をしたい方は、「まるっとローン」を利用するのをおすすめします。
年間相談数は2,000件以上、顧客満足度は98.0％という豊富な実績があり、住宅ローンについて顧客に寄り添った相談を受けられるのが特徴です。

完全匿名でメールやLINEから相談を受け付けているので、後悔のない選択をしたいという方は、お気軽にご相談ください。